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乐居买房 发自太原 受楼市调整期影响，今年“金九银十”格外引人关注。传统的楼市旺季，能否成为市场复苏的推动器，迎来更多购房人入场？在全国房贷利率下降的背景下，太原房贷利率、房价是否会进一步降低？太原房地产市场是否会触底反弹？今年的“金九银十”能否吹响楼市回暖的号角？未来一段时间，太原楼市走向如何，成交、房价可能出现哪些变化？乐居买房就此专访了房产专家山西世纪朗润董事长——薛铮。

有需求，就会有市场

今年以来，为促进楼市平稳发展，各个城市频繁发布楼市调控政策。截止目前，全国有180个城市陆续出台了楼市政策，政策出台频次近500次。

对于今年楼市政策的作用，薛铮表示，从目前来看，各城市政策对恢复房地产市场元气，促进楼市发展的意图非常明显。“今年6月份，全国房地产市场有回暖迹象，从效果上来看，政策的直接影响较为显著。”他如是说。

但，事与愿违。下半年开始全国出现了业主停贷风波，多个城市停工不前的项目陆续收到业委会声明，不复工，不还贷。对此，薛铮有所感触，“停贷风波对市场信心的打击是非常大的。”

从数据上看，7月、8月份的市场成交出现直线下滑，因购房者信心降低，导致下滑惯性会延续。2022上半年商品房成交总规模在180万㎡左右，同比往年同期，上半年成交量已腰斩。薛铮推测，预计今年全年太原新房成交规模不会超过400万㎡。

成交腰斩，供应其实也在下滑。但可以肯定的是，购房需求不会没有，薛铮很坚定这一点。

每年会有新增人口及家庭，需求只会缓慢而稳定增长，房地产市场信心仍待恢复。“未来，客户的购房需求会发生改变，现房、国央企、品质好房会更受青睐，购房者在原有选择地段、品质、性价比的基础上，还会考虑开发实力、交付实力等综合因素。这种新的需求会像一只无形的手，购房者会在市场上找符合自己需求的房子，有需求就有市场，有市场就会有成交，楼市就会慢慢回暖。”薛铮分析道。

金九银十，是个美好的愿望

面对行业快速发展和全国利好政策频出，又到了房产行业“金九银十”所谓的购房高峰。民生居住体验、购房需求持续升级……今年的“金九银十”市场发展如何。

薛铮感叹道，“金九银十，是个美好的愿望。”

回想2017、2018年太原房地产市场高峰时期，楼盘供应上市的密度较大，在售楼盘量也达到300个以上，成交量相当可观。可以说，当时的每个月份皆可称之为“金九银十”。

现在销售圈里，其实极少提到“金九银十”了，薛铮说道，“当前市场环境下，开发商营销压力很大，每个月都在“闯关”;，不会等待所谓的“金九银十”。虽说“金九银十”横跨中秋、国庆两大节日，但也因疫情的影响，节日概念也已基本淡化。”

因上市房企较多，并在每年发布半年报及年报，开发商为冲业绩，抓住机会在5月、11月份集中进行两轮促销。对此，薛铮认为“630”、“1231”才是市场比较稳定的成交高点。

今年的太原楼市，无论从开发商角度还是其它上下游产业来讲，各个产业链多少都受到了市场下行压力的影响，那么对房价的影响，薛铮表示，太原的房价还有一定的下降空间。

相较其他城市，太原的楼面地价较低，利润空间相对较高，说明当市场下行的时候，房价有足够的下调空间，薛铮预判明年上半年太原房价还会有一轮下降。

今年的政策力度相比之前更大，再加上LPR已降到历史最低点。薛铮认为，“太原商贷利率极有可能破4。”未来，为促进房地产市场平稳发展，房价、房贷利率双降局势明显。

市场两极分化明显

对于太原楼市而言，2022年是飘忽不定的一年，外来开发商命运多舛，本地开发商煮酒论英雄，而平头百姓面对涨跌不定的房价、疫情原因以及其他多方因素的影响，购房者往往难以看清局势，以至于无从下手。购房者等待一个出手时机，对于这类的购房人群有何建议呢。

薛铮建议，“继续观望就行，我不鼓励现在买房。”

该降价的还得降，而降价必然降标减配。原来均价12000元/㎡的，现在卖8000元/㎡，其实早已不是原来的房子了，未来在交付的时候，期待值产生落差，客诉矛盾会加剧。老百姓对房地产期望值过高，在看房的过程中，往往看到的是生活场景，并不是交付场景。样板间家具、家电的布置，再加上最漂亮的软装，想象中的未来居所与现实收到房的感受是有落差的。

薛铮分析称，太原房地产市场会愈加两极分化，一种是“非降价无以卖房”、“非渠道无以卖房”；另一种是“非产品力无以卖房”。改善房质量预期下降，概念逐渐淡化，而高端项目会坚持产品力的引导，满足购房者的高预期，太原房地产市场将逐渐形成两级。

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