乐居买房 发自太原 受楼市调整期影响,今年“金九银十”格外引人关注。传统的楼市旺季,能否成为市场复苏的推动器,迎来更多购房人入场?在全国房贷利率下降的背景下,太原房贷利率、房价是否会进一步降低?太原房地产市场是否会触底反弹?今年的“金九银十”能否吹响楼市回暖的号角?未来一段时间,太原楼市走向如何,成交、房价可能出现哪些变化?乐居买房就此专访了房产专家山西世纪朗润董事长——薛铮。
有需求,就会有市场
今年以来,为促进楼市平稳发展,各个城市频繁发布楼市调控政策。截止目前,全国有180个城市陆续出台了楼市政策,政策出台频次近500次。
对于今年楼市政策的作用,薛铮表示,从目前来看,各城市政策对恢复房地产市场元气,促进楼市发展的意图非常明显。“今年6月份,全国房地产市场有回暖迹象,从效果上来看,政策的直接影响较为显著。”他如是说。
但,事与愿违。下半年开始全国出现了业主停贷风波,多个城市停工不前的项目陆续收到业委会声明,不复工,不还贷。对此,薛铮有所感触,“停贷风波对市场信心的打击是非常大的。”
从数据上看,7月、8月份的市场成交出现直线下滑,因购房者信心降低,导致下滑惯性会延续。2022上半年商品房成交总规模在180万㎡左右,同比往年同期,上半年成交量已腰斩。薛铮推测,预计今年全年太原新房成交规模不会超过400万㎡。
成交腰斩,供应其实也在下滑。但可以肯定的是,购房需求不会没有,薛铮很坚定这一点。
每年会有新增人口及家庭,需求只会缓慢而稳定增长,房地产市场信心仍待恢复。“未来,客户的购房需求会发生改变,现房、国央企、品质好房会更受青睐,购房者在原有选择地段、品质、性价比的基础上,还会考虑开发实力、交付实力等综合因素。这种新的需求会像一只无形的手,购房者会在市场上找符合自己需求的房子,有需求就有市场,有市场就会有成交,楼市就会慢慢回暖。”薛铮分析道。
金九银十,是个美好的愿望
面对行业快速发展和全国利好政策频出,又到了房产行业“金九银十”所谓的购房高峰。民生居住体验、购房需求持续升级……今年的“金九银十”市场发展如何。
薛铮感叹道,“金九银十,是个美好的愿望。”
回想2017、2018年太原房地产市场高峰时期,楼盘供应上市的密度较大,在售楼盘量也达到300个以上,成交量相当可观。可以说,当时的每个月份皆可称之为“金九银十”。
现在销售圈里,其实极少提到“金九银十”了,薛铮说道,“当前市场环境下,开发商营销压力很大,每个月都在“闯关”;,不会等待所谓的“金九银十”。虽说“金九银十”横跨中秋、国庆两大节日,但也因疫情的影响,节日概念也已基本淡化。”
因上市房企较多,并在每年发布半年报及年报,开发商为冲业绩,抓住机会在5月、11月份集中进行两轮促销。对此,薛铮认为“630”、“1231”才是市场比较稳定的成交高点。
今年的太原楼市,无论从开发商角度还是其它上下游产业来讲,各个产业链多少都受到了市场下行压力的影响,那么对房价的影响,薛铮表示,太原的房价还有一定的下降空间。
相较其他城市,太原的楼面地价较低,利润空间相对较高,说明当市场下行的时候,房价有足够的下调空间,薛铮预判明年上半年太原房价还会有一轮下降。
今年的政策力度相比之前更大,再加上LPR已降到历史最低点。薛铮认为,“太原商贷利率极有可能破4。”未来,为促进房地产市场平稳发展,房价、房贷利率双降局势明显。
市场两极分化明显
对于太原楼市而言,2022年是飘忽不定的一年,外来开发商命运多舛,本地开发商煮酒论英雄,而平头百姓面对涨跌不定的房价、疫情原因以及其他多方因素的影响,购房者往往难以看清局势,以至于无从下手。购房者等待一个出手时机,对于这类的购房人群有何建议呢。
薛铮建议,“继续观望就行,我不鼓励现在买房。”
该降价的还得降,而降价必然降标减配。原来均价12000元/㎡的,现在卖8000元/㎡,其实早已不是原来的房子了,未来在交付的时候,期待值产生落差,客诉矛盾会加剧。老百姓对房地产期望值过高,在看房的过程中,往往看到的是生活场景,并不是交付场景。样板间家具、家电的布置,再加上最漂亮的软装,想象中的未来居所与现实收到房的感受是有落差的。
薛铮分析称,太原房地产市场会愈加两极分化,一种是“非降价无以卖房”、“非渠道无以卖房”;另一种是“非产品力无以卖房”。改善房质量预期下降,概念逐渐淡化,而高端项目会坚持产品力的引导,满足购房者的高预期,太原房地产市场将逐渐形成两级。
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