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2022上半年太原新房市场行情综述|520新政落地,住宅市场供求双涨!
来源:乐居买房2022-07-22 11:38:01
摘要
在全球经济受疫情影响的背景下,房地产市场呈现出不稳固、不均衡的态势,但在“房住不炒”总基调下,多地因城施策,出现降首付、降利率等现象,小范围刺激房地产。回顾太原1-4月份,太原楼市不容乐观,住宅市场供求量同环比均呈现不同幅度下降,5月受五一黄金周、520新政影响,住宅市场供求双涨,迎来了2022年首次成交峰值,一扫往日阴霾。

在全球经济受疫情影响的背景下,房地产市场呈现出不稳固、不均衡的态势,但在“房住不炒”总基调下,多地因城施策,出现降首付、降利率等现象,小范围刺激房地产。回顾太原1-4月份,太原楼市不容乐观,住宅市场供求量同环比均呈现不同幅度下降,5月受五一黄金周、520新政影响,住宅市场供求双涨,迎来了2022年首次成交峰值,一扫往日阴霾。

市场篇

太原自5月楼市政策出台后,市场有所回暖,6月市场热度不减,成交量上涨明显,各房企年中冲刺招数频出,特价房、限时折扣、购房补贴、首付分期轮番上演,新政落地执行降低购房门槛,推动需求释放,市场迎来继5月之后又一波购房“高潮”,楼市开始逐渐回暖。值得注意的是,受新政影响,太原环西南、综改区、朝阳、南站等热点板块月度销售套数超260套。

(商品住宅市场供求量价走势来源:朗润智业)

据朗润智业数据显示,太原上半年商品住宅成交面积达到174万㎡,同比下降44%,均价为11082元/㎡,同比下降5%。太原1-6月住宅成交均价分别为11122元/㎡、10863元/㎡、11176元/㎡、10816元/㎡、10870元/㎡、11046元/㎡,三月虽为金三银四传统热销期,但太原土地市场成交却不容乐观,同比降幅逐渐扩大,但相较于前两月,楼市供求量价转降为升。四月份受疫情影响,供求同环比大幅下降,供求两端均受挫。五月份受新政影响,市场供求量环比猛增,市场有所回暖,六月太原住宅市场成交量涨价稳,以价换量态势明显。

(2022年太原六城区商品住宅周度成交量价及价格走势来源:朗润智业)  

从市场成交结构上来看,太原整体呈现以价换量、控面积降单价以控总价成市场大势发展。在价格方面,1.1/㎡以下产品成交占比达68%1.1-1.3/㎡占比16%,且占比下降;1.7万以上产品占比近5%,高端表现突出;面积段方面,主力面积段持续下探,80-120㎡占比达61%120-140㎡占比22%140㎡以上产品占比下降;总价段方面,120万以下产品成交更加集中,2022年份额达64%240万以上高端产品成交份额持续占7%

(2012-2022年6月太原市六城区商品住宅成交量价走势来源:朗润智业)

回顾上半年太原成交数据,除去疫情影响,新政之前周度成交量为6万㎡、500套,新政出台后,对市场短期刺激效果明显,周度成交量攀升至14万㎡、1100-1250套,而后连续四周保持在9-10万㎡、800-900套;待新政真正落地实施后,预计周度成交量稳定在10万㎡、800-900套左右。

今年市场容量下降已成为必然趋势,但下半年相比上半年,开盘项目增加,成交量也会上升,按周度成交量10万㎡预估,2022年全年住宅成交量将达到450万㎡上下,预计不超过500万㎡;整体价格将保持相对稳定,一波中高端项目面市后,价格可能会出现阶段性上涨。

区域篇

区域成交方面,小店区和万柏林区成绩亮眼。其中万柏林区以环西南煤气化片区表现最为突出,中铁、龙湖、华侨城、华润、万达、新城等多房企竞争激烈,小店区以综改区表现最为突出,中海、招商、保利价格战聚焦,带动片区成交热潮;其次,龙城大街高端盘集中,长风西保利、中海、中铁等高端项目聚集,价格居榜首。

虽然市场吹暖风,但从实际成交及去化情况来看,市场仍处于调控消化期,成交热度未见明显提高,在刚刚过去的6月,小店区仍为市场的主力供求区域,杏花岭区为六区价格底板,晋源区为六区价格顶板。

(2022年6月各区域商品住宅供求量价情况 来源:朗润智业)

2022年上半年房企排名划分明显,在当前形势下,太原出现不少延期交房、停工、烂尾的楼盘,在面对众多楼盘时,购房者更多的选择国企和央企开发的楼,例如中海地产,不仅能够按时交房,部分项目还可以房证同交,助推了太原市不动产权登记进入“房证同交”新时代。

土地篇

2022年上半年,太原六城区土地供应建筑面积86万㎡,同比下降60%,成交建筑面积166.86万㎡,同比上涨10%;楼面价3311元/㎡,同比上涨47%;土地溢价率44%,为历年最高。不完全统计,截止2022年上半年,北部新城板块、环西南板块、综改区土储量前三,超200万方。

(太原六城区土地供求走势图来源:朗润智业)

2022年上半年,太原六城区土地供应9宗,同比下降73%,成交15宗,同比下降32%,土地流标7宗。从月度供求来看,太原520新政前土地供应端乏力,仅1月份供应1宗,2-5月沉寂,新政出台后,6月份集中供地8宗;成交端来看,仅1月份成交7宗,2月份1宗,3-5月沉寂,6月份集中拍卖成交7宗。而从土地成交来看,均为本土房企拿地,以龙投/国投国有企业为主,拿地价格和溢价率均高,意在刺激市场,给予市场信心。

(2022年6月22日太原拍卖地块一览 来源:乐居)

6月22日上午,有7宗地块在太原国土资源局大厅集中拍卖,最终,6宗地成交总价29.158亿元,楼面价2590.91-17844.31元/㎡。其中,太原龙投竞得5宗地,分别为古县城附近SP-2202地块、三给片区SP-2203地块、南中环附近SP-2211地块、大同路附近SP-2212地块、地矿小区附近SP-2213地块;太原国投摘得1宗地,为双塔片区SP-2216地块;山西鸿雅乐嘉房地产开发有限公司未摘地。

从区域上来看,太原城市土地开发模式经历了主城城改-环线城改-边缘郊区综改新区大规模供应时期,目前逐步回归主城区,下一阶段以主城区小地块开发模式为主;新区发展存在不确定性,土地供应规模收缩,土地价值回归主城区。而且品牌房企以去化拿地库存为主,问题房企土储量较大,据朗润智业不完全统计,太原六城区已拿地未推土储量约2,824万㎡,其中品牌房企已拿地未推土储量约2,358万㎡。典型问题房企潜在存量土地较多,恒大、宝能、当代、融创四家房企规划项目未拿地量约702万㎡,已拿地未推量约523万㎡。国企/央企以去化现有土地库存为主,潜在土地储备量较少,中海、保利、金茂土储量不足百万方,华润、中铁建土储量约百万方,后续或将接手存量土地,盘活市场。

成交篇

从太原商品房市场成交数据上来看,2022年上半年房企排名划分明显,在当前形势下,国企央企实力更让客户放心,前十中的国企占据大多数。从太原2022年上半年商品房市场企业成交金额排行榜中可以看出,保利中海两大央企占据前两位,保利多项目开花,以量取胜,成交量高;中海旗下两刚需项目成交不俗,单盘均位于项目排行榜前10。

从太原2022年上半年商品房市场项目成交金额排行榜中,高端改善项目冲力十足,前五位占据四席,首开·华润·紫雲府依旧稳居头把交椅,位列第二和第三的项目为星河湾和龙城金茂府,成交金额分别为9.34亿、8.91亿、8.56亿元。

(2022年上半年商品房市场企业成交金额排行榜 来源:朗润智业)

以半年时间为数据维度,太原2022年上半年六城区住宅市场项目成交金额TOP20中,单价在15000元/㎡以上的中高端项目占据6席,其中华润、星河湾、金茂荣登TOP3,刚需项目降价潮促去化效果甚微,跌出TOP3;降价幅度5%以上有7个项目。对比往年成交数据,今年上半年TOP1门槛降至10亿以下,首开·华润紫雲府连续蝉联TOP1,项目竞争愈发激烈。

(2022年上半年六城区住宅市场项目成交金额TOP20来源:朗润智业)

主编手记:

2022年上半年全球疫情仍在持续演变,美国宽松货币政策、俄乌冲突等加剧全球经济通胀,外部环境趋于复杂,国内经济也受到影响,投资、消费增速均处于下降态势,经济增速下降。

全国房地产在“房住不炒”总基调下,多地因城施策,出现降首付、降利率等现象,全国房地产在5-6月份小幅回暖。

太原市六城区上半年楼市不容乐观,土地供求端疲软,成交土地均为本土房企获取;商品房各物业类型供求量缩水严重。尤其是前四个月,太原房地产收疫情影响,整体十分萧条,5月受五一黄金周、太原市购房新政影响,政策短期刺激效果明显,成交量有所上涨,迎来了2022年首次成交峰值,一扫往日阴霾。而且在市场下行期,央企/国企更具优势,更得客户信赖。

值得注意的是,太原520新政聚集三大方面,首先从购房资格、贷款条件、购房补贴方面刺激购房者积极释放需求;其次从下调商业配比,规划条件调整,缓解开发商资金压力等方面利好开发商;最后出台促进房地产市场健康平稳发展政策。“520”新政之外,太原陆续出台了公积金灵活缴存政策,拿地即开工政策,商品房预售资金监管办法等政策。在政策利好的引导下,太原楼市在五月迎来小阳春,供求量涨幅明显,政府新政的出台更有利于市民安家置业,太原楼市也迎来一波购房“高潮”。

但新政出台后,并未真正全部开始落地执行,公积金中心对20%暂未放开,不少商贷银行仍执行30%首付,公积金贷款额度比2018年限购时更低,下半年预计新政会逐步落地实施,公积金层面或将进一步放松,彼时新政效果会更加明显。加之下半年太原房地产市场中开盘项目增加,预计住宅市场供求量将有所上涨,但整体容量下降是必然趋势,价格将相对保持稳定。

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