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在全球经济受疫情影响的背景下，房地产市场呈现出不稳固、不均衡的态势，但在“房住不炒”总基调下，多地因城施策，出现降首付、降利率等现象，小范围刺激房地产。回顾太原1-4月份，太原楼市不容乐观，住宅市场供求量同环比均呈现不同幅度下降，5月受五一黄金周、520新政影响，住宅市场供求双涨，迎来了2022年首次成交峰值，一扫往日阴霾。

市场篇

太原自5月楼市政策出台后，市场有所回暖，6月市场热度不减，成交量上涨明显，各房企年中冲刺招数频出，特价房、限时折扣、购房补贴、首付分期轮番上演，新政落地执行降低购房门槛，推动需求释放，市场迎来继5月之后又一波购房“高潮”，楼市开始逐渐回暖。值得注意的是，受新政影响，太原环西南、综改区、朝阳、南站等热点板块月度销售套数超260套。

（商品住宅市场供求量价走势来源：朗润智业）

据朗润智业数据显示，太原上半年商品住宅成交面积达到174万㎡，同比下降44%，均价为11082元/㎡，同比下降5%。太原1-6月住宅成交均价分别为11122元/㎡、10863元/㎡、11176元/㎡、10816元/㎡、10870元/㎡、11046元/㎡，三月虽为金三银四传统热销期，但太原土地市场成交却不容乐观，同比降幅逐渐扩大，但相较于前两月，楼市供求量价转降为升。四月份受疫情影响，供求同环比大幅下降，供求两端均受挫。五月份受新政影响，市场供求量环比猛增，市场有所回暖，六月太原住宅市场成交量涨价稳，以价换量态势明显。

（2022年太原六城区商品住宅周度成交量价及价格走势来源：朗润智业）  

从市场成交结构上来看，太原整体呈现以价换量、控面积降单价以控总价成市场大势发展。在价格方面，1.1万/㎡以下产品成交占比达68%，1.1-1.3万/㎡占比16%，且占比下降；1.7万以上产品占比近5%，高端表现突出；在面积段方面，主力面积段持续下探，80-120㎡占比达61%，120-140㎡占比22%，140㎡以上产品占比下降；在总价段方面，120万以下产品成交更加集中，2022年份额达64%，240万以上高端产品成交份额持续占7%。

（2012-2022年6月太原市六城区商品住宅成交量价走势来源：朗润智业）

回顾上半年太原成交数据，除去疫情影响，新政之前周度成交量为6万㎡、500套，新政出台后，对市场短期刺激效果明显，周度成交量攀升至14万㎡、1100-1250套，而后连续四周保持在9-10万㎡、800-900套；待新政真正落地实施后，预计周度成交量稳定在10万㎡、800-900套左右。

今年市场容量下降已成为必然趋势，但下半年相比上半年，开盘项目增加，成交量也会上升，按周度成交量10万㎡预估，2022年全年住宅成交量将达到450万㎡上下，预计不超过500万㎡；整体价格将保持相对稳定，一波中高端项目面市后，价格可能会出现阶段性上涨。

区域篇

区域成交方面，小店区和万柏林区成绩亮眼。其中万柏林区以环西南煤气化片区表现最为突出，中铁、龙湖、华侨城、华润、万达、新城等多房企竞争激烈，小店区以综改区表现最为突出，中海、招商、保利价格战聚焦，带动片区成交热潮；其次，龙城大街高端盘集中，长风西保利、中海、中铁等高端项目聚集，价格居榜首。

虽然市场吹暖风，但从实际成交及去化情况来看，市场仍处于调控消化期，成交热度未见明显提高，在刚刚过去的6月，小店区仍为市场的主力供求区域，杏花岭区为六区价格底板，晋源区为六区价格顶板。

（2022年6月各区域商品住宅供求量价情况 来源：朗润智业）

2022年上半年房企排名划分明显，在当前形势下，太原出现不少延期交房、停工、烂尾的楼盘，在面对众多楼盘时，购房者更多的选择国企和央企开发的楼，例如中海地产，不仅能够按时交房，部分项目还可以房证同交，助推了太原市不动产权登记进入“房证同交”新时代。

土地篇

2022年上半年，太原六城区土地供应建筑面积86万㎡，同比下降60%，成交建筑面积166.86万㎡，同比上涨10%；楼面价3311元/㎡，同比上涨47%；土地溢价率44%，为历年最高。不完全统计，截止2022年上半年，北部新城板块、环西南板块、综改区土储量前三，超200万方。

（太原六城区土地供求走势图来源：朗润智业）

2022年上半年，太原六城区土地供应9宗，同比下降73%，成交15宗，同比下降32%，土地流标7宗。从月度供求来看，太原520新政前土地供应端乏力，仅1月份供应1宗，2-5月沉寂，新政出台后，6月份集中供地8宗；成交端来看，仅1月份成交7宗，2月份1宗，3-5月沉寂，6月份集中拍卖成交7宗。而从土地成交来看，均为本土房企拿地，以龙投/国投国有企业为主，拿地价格和溢价率均高，意在刺激市场，给予市场信心。

（2022年6月22日太原拍卖地块一览 来源：乐居）

6月22日上午，有7宗地块在太原国土资源局大厅集中拍卖，最终，6宗地成交总价29.158亿元，楼面价2590.91-17844.31元/㎡。其中，太原龙投竞得5宗地，分别为古县城附近SP-2202地块、三给片区SP-2203地块、南中环附近SP-2211地块、大同路附近SP-2212地块、地矿小区附近SP-2213地块；太原国投摘得1宗地，为双塔片区SP-2216地块；山西鸿雅乐嘉房地产开发有限公司未摘地。

从区域上来看，太原城市土地开发模式经历了主城城改-环线城改-边缘郊区综改新区大规模供应时期，目前逐步回归主城区，下一阶段以主城区小地块开发模式为主；新区发展存在不确定性，土地供应规模收缩，土地价值回归主城区。而且品牌房企以去化拿地库存为主，问题房企土储量较大，据朗润智业不完全统计，太原六城区已拿地未推土储量约2,824万㎡，其中品牌房企已拿地未推土储量约2,358万㎡。典型问题房企潜在存量土地较多，恒大、宝能、当代、融创四家房企规划项目未拿地量约702万㎡，已拿地未推量约523万㎡。国企/央企以去化现有土地库存为主，潜在土地储备量较少，中海、保利、金茂土储量不足百万方，华润、中铁建土储量约百万方，后续或将接手存量土地，盘活市场。

成交篇

从太原商品房市场成交数据上来看，2022年上半年房企排名划分明显，在当前形势下，国企央企实力更让客户放心，前十中的国企占据大多数。从太原2022年上半年商品房市场企业成交金额排行榜中可以看出，保利中海两大央企占据前两位，保利多项目开花，以量取胜，成交量高；中海旗下两刚需项目成交不俗，单盘均位于项目排行榜前10。

从太原2022年上半年商品房市场项目成交金额排行榜中，高端改善项目冲力十足，前五位占据四席，首开·华润·紫雲府依旧稳居头把交椅，位列第二和第三的项目为星河湾和龙城金茂府，成交金额分别为9.34亿、8.91亿、8.56亿元。

（2022年上半年商品房市场企业成交金额排行榜 来源：朗润智业）

以半年时间为数据维度，太原2022年上半年六城区住宅市场项目成交金额TOP20中，单价在15000元/㎡以上的中高端项目占据6席，其中华润、星河湾、金茂荣登TOP3，刚需项目降价潮促去化效果甚微，跌出TOP3；降价幅度5%以上有7个项目。对比往年成交数据，今年上半年TOP1门槛降至10亿以下，首开·华润紫雲府连续蝉联TOP1，项目竞争愈发激烈。

（2022年上半年六城区住宅市场项目成交金额TOP20来源：朗润智业）

主编手记：

2022年上半年全球疫情仍在持续演变，美国宽松货币政策、俄乌冲突等加剧全球经济通胀，外部环境趋于复杂，国内经济也受到影响，投资、消费增速均处于下降态势，经济增速下降。

全国房地产在“房住不炒”总基调下，多地因城施策，出现降首付、降利率等现象，全国房地产在5-6月份小幅回暖。

太原市六城区上半年楼市不容乐观，土地供求端疲软，成交土地均为本土房企获取；商品房各物业类型供求量缩水严重。尤其是前四个月，太原房地产收疫情影响，整体十分萧条，5月受五一黄金周、太原市购房新政影响，政策短期刺激效果明显，成交量有所上涨，迎来了2022年首次成交峰值，一扫往日阴霾。而且在市场下行期，央企/国企更具优势，更得客户信赖。

值得注意的是，太原520新政聚集三大方面，首先从购房资格、贷款条件、购房补贴方面刺激购房者积极释放需求；其次从下调商业配比，规划条件调整，缓解开发商资金压力等方面利好开发商；最后出台促进房地产市场健康平稳发展政策。“520”新政之外，太原陆续出台了公积金灵活缴存政策，拿地即开工政策，商品房预售资金监管办法等政策。在政策利好的引导下，太原楼市在五月迎来小阳春，供求量涨幅明显，政府新政的出台更有利于市民安家置业，太原楼市也迎来一波购房“高潮”。

但新政出台后，并未真正全部开始落地执行，公积金中心对20%暂未放开，不少商贷银行仍执行30%首付，公积金贷款额度比2018年限购时更低，下半年预计新政会逐步落地实施，公积金层面或将进一步放松，彼时新政效果会更加明显。加之下半年太原房地产市场中开盘项目增加，预计住宅市场供求量将有所上涨，但整体容量下降是必然趋势，价格将相对保持稳定。