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乐居买房讯 陈天赐  近期频登热搜的多地烂尾楼业主强制停贷事件，不仅再次将烂尾楼“维权难”推上风口浪尖，也引发部分网友对期房、预售制的质疑。对此，乐居买房专访了长期关注房地产行业的盈科律师事务所律师曹婷婷。

采访现场

强制停贷有风险 解除合约需谨慎

7月14日，在“停贷事件”愈演愈烈的态势下，农业银行、建设银行、兴业银行等多家银行纷纷发布公告，回应按揭业务风险等问题，并表示业主单方面停贷会影响征信，暂未执行相关保护措施。

对于烂尾楼业主来说，如果最终钱房两空，还落得征信污点，真可算作“人间惨剧”。

对此，曹婷婷表示，根据目前公开的停贷告知书，可以发现业主并未署名或签名，内容也不涉及解除合同的相关条款，仅是与各部门、银行、开发商的沟通文件，因此不具有解除合同的效力，如果业主实际也没有断供的话，不会构成违约。

同时，她还进一步给出了法律解释：业主在购房过程中会产生两个“合同”，一是与开发商之间的购房合同，二是与银行之间的贷款合同。在司法实践中，法院会先审理购房者与开发商之间的诉讼，然后再审理与银行的诉讼。

也就是说，只有在解除购房合同的基础上，才可进行贷款合同的解除，而二者都解除的购房者，则不需承担贷款返还义务。但如果未经法定程序解除与银行的担保贷款合同，购房者直接向银行断供、强制停贷，将要承担违约责任。

针对烂尾楼业主是否要向法院提出诉讼，曹律师也给出了自己的建议：“贸然断供的风险很大，解除合同后，能否从开发商处获得退款也很难保证。就目前已经爆雷的这些开发商的经济状况和偿债能力而言，购房者胜诉后能顺利获得清偿的可能性十分小。”

在她看来，更关键的是相关部门能否在短时间内给予烂尾楼业主政策帮扶，加大对房贷展期的政策支持。由地方政府、监管部门和银行积极促进开发商加快其他地区、其他不良项目的资产处置，加快去库存进行资金回笼，多方推动停工的项目复工复产，最终实现交楼。

与此同时，对于一些还未交付，但通过客观现状等迹象，可以预见烂尾概率较高的项目，曹律师建议，如果购房者有确切证据证明开发商经营恶化，可以中止履行合同义务。对于已先期履行了大部分支付义务的，可要求开发商提供有能力继续履行合同的担保或相关证明；开发商不能提供的，应尽快寻求监管部门的介入，及时对其进行监管，保证资金用于该项目的建设。

监管资金违规挪用 业主维权更需重拳

7月14日晚，西安出台新政，明确指出“商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任”。

如果银行确实存在违规行为，购房者应如何反映、处理？

曹婷婷首先列举了三类银行违规使用预售资金的情况：

一是开发商利用自身的非监管账户收取房款，以达到随意支取的目的；

二是开发商针对工程施工、装饰装修等项目与总包、分包单位签订“阴阳合同”，通过其他第三方公司，从监管账户中违规套取监管资金；

三是银行在实际审批资金时出了问题，监管部门未积极履行监管义务。

曹婷婷谈到，如果是第一种情况，购房者需加强法律意识，《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》中都会列明项目的监管银行和监管账户，购房人要严格按照合同约定将定金、首付、分期付款都转到开发商的监管账户，以保护自己的资金不进入到开发商的非监管账户。

但她也直言，如果遇到后两种情况，单纯依靠购房者自身很难解决问题。因此，更需要当地房管部门严格按照相关规定，对监管账户资金批复相关的文件和监管资金走向进行实质审查。

而如果确是银行在实际审批中未履行监管义务，则将涉嫌违法犯罪，业主可以向公安部门报案，公安进行刑事立案后，侦查违法审批的主体及违法挪用资金的走向，可以追究责任人的刑事责任，并追回监管资金。

取消预售路漫漫 资金存、取监管需“两手硬”

近年来，取消预售制的声音越来越强烈。

在房地产行业高速发展时期，预售制可以帮助企业迅速回笼资金，投入下一个项目的开发。但任何行业都不会永远处于上升通道。一旦行情生变，开发商经营不利，预售制的弊端便显现出来：房企高周转停滞、资金链断裂，拆东补西造成部分项目施工中止，延期乃至烂尾现象明显增加。

对于是否取消预售制，相关部门和各界专家看法不一。曹婷婷认为，在目前房价调控、开发商资金压力较大的情况下，并不是取消预售制的好时机，因为会大大提升开发商的资金成本、加大资金压力，可能导致更多企业破产，最终也将损害购房者的利益。

她表示，如何在现有制度下，盘活企业和资产，真正实现“保交楼、保民生、保稳定”才是解决问题的途径。

曹婷婷从预售资金的“存”和“取”两方面进一步提出解决方案。在预售资金“存进”银行账户时，可以参考建设单位按施工进度向施工单位支付工程款的模式，在购房者支付完首付款、存入监管账户以后，按揭贷款可由银行根据项目工程的施工进度按比例发放。这样，既保证了开发商具有一定资金启动项目，也可根据项目进度拨付资金，保证项目的顺利完成。

而从预售资金的“取出”而言，银行与监管部门的监管一定程度上有自己的局限性，如果可以让购房者参与到监管中，或者可以通过某种途径实时知晓资金的支出情况，将更有力地监督开发商合法合理地使用资金，保证项目建设。“如此也能重拾广大购房者对开发商、银行以及各监管部门的信心，实现房地产行业的良性发展。”曹婷婷说道。（完）