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  乐居买房讯近日，山西乐居发起《2021年太原置业意愿调查》，不少网友参与调查并发表了自己的看法。4成网友认为2021年房价会小幅上涨， 2021年有买房打算。同时，不少网友在乐小居公众号留言，就2021年置业方向提出了问题，其中太原网友提问最多的就是与太榆同城化相关的问题，以及XX项目是否值得投资，升值空间如何等问题。 

  为此，乐居小编特别挑选几个典型案例，来看看太原购房者在买房前，都会考虑哪些问题？（以下所有观点仅供参考，不做具体投资决策依据）

  1.   请问综改区未来发展前景如何？规划有哪些？

  早在2017年，山西设立转型综合改革示范区，这是****个全省域、全方位、系统性的国家资源型经济转型综合配套改革试验区，项目总投资超千亿元。重点打造先进制造、新能源、新材料、电子信息、健康医疗、文化创意等6大专业化产业园区，这些产业园区，将成为山西经济转型发展的先锋。

  2020年5月，山西确定在山西转型综改示范区潇河产业园区启动建设会展中心、会议中心、文化中心、金融中心、商务中心“五大中心”，着眼太原都市区一体化发展的战略部署，形成城市发展的新中心、新引擎、新亮点，加快推进太原建设具有国际影响力的国家区域中心城市。

  作为全国第九个综改示范区，集合了全太原、乃至山西最好的政策、最适宜的环境、最快速的交通网络、最好的教育资源、最高效的行政体系、最宽容的商业环境等等资源，这一系列政策利好，为这一热点区域的快速发展奠定了坚实基础。

  与其他区域的建设发展不同的是，综改区的城市建设遵循规划基建先行的模式，区域内交通配套已成形。运行中的地铁2号线，为综改区片区的日常出行提供便捷；武宿机场将新建T3航站楼及2个地铁站，实现飞机与地铁的零换乘；地铁1号线过武宿机场后将与晋中轨道交通1号线对接。此外，坞城南路龙城大街至化章西街段在快速路改造完成之后，将进一步缩短综改区去往其他城区的通行时间。

  除去交通便利，综改区的医疗配套已有太原市中心医院汾东分院，此外太原市中心医院新院、山西白求恩医院也紧邻片区。教育配套同样不少，太原学院、太原市旅游职业学院、山西工程职业学院等高校落户于此，中小学有九一学校（唐槐校区），山西省实验中学及附属小学（公立|规划中），以及即将建设完工的清华附中。

  同时，综改区内还“隐藏”着一位潜力股——汾东商务区。它和长风商务区一样，临汾河而建，是继长风商务区之后的太原南部又一城市名片，片区毗临太原南北快速路滨河东路。规划范围总用地4290.45亩。据汾东商务区控规图显示，汾东商务区用地性质以商业、商务、公园绿地为主，部分为住宅及教育、文化等配套设施用地。区域公园绿地，从汾河沿岸延展，横贯整个汾东商务区，形成中央绿轴。景观两侧为办公及商业用地，搭配中轴南北延伸出的住宅、教育、文化等文化生活区，将发展成为未来太原南部区域集购物娱乐、品质商务、文化生活、休闲观光的大型城市综合体。

  去年起，汾东商务区发展驶入快车道，其发展速度比肩曾经的晋阳湖片区、长风商务区等新兴片区。

  同时，位于太原市与晋中市接壤处的山西综改区，也是晋中市北部新城发展的重要利好因素及动力之一，这个区域是入驻晋中各上市房企楼盘重要的优质资源。随着转型综改区在山西总体综改中的重要性日趋明显，这一区位优势不仅影响着太原和晋中，甚至辐射到清徐、太谷等地。

  小结：综改区虽然目前还处于建设初级阶段，但在政策、规划等方面优于太原市其他区域，在多重利好的加持下，整个综改区目前处于高速开发建设阶段，未来发展潜力不容小觑。

  2.汾东商务区PK长风商务区，哪个更值得投资？

  从地理位置来看：汾东商务区与长风商务区一样临汾河而建，地处太原近年来快速发展的城南区域。两个片区分别毗临太原南北快速路滨河东、西路。在地理位置这一指标下两片区价值不分上下。

  从建设进展来看：汾东商务区虽然片区内规划完善且政策利好不断，但目前还处于建设初期阶段。长风商务区由于发展时间较早，片区建设及周边配套相对成熟。

  房企入住情况来看：汾东商务区目前入驻项目有宝能开发的太原宝能城以及周边中海寰宇时代、恒大金碧天下等，片区内开发的项目主要为刚改项目。此外，去年年底，当代置业在汾东商务区摘地，未来也将为汾东商务区的发展添砖加瓦。

  长风商务区近年来入驻了华润、中国铁建、融创、远大、保利、当代等众多品牌房企，开发的项目多为华润悦府、中国铁建·融创学府壹號院、中国铁建·花语堂、融创太原府等高端项目。

  从房价来看：

  长风商务区项目均价基本在10000-12000元/㎡之间，汾东商务区几个项目价则格普遍在13500以上。两个片区相较而言，资金有限的投资者选择汾东商务区更为合适。

  小结：综上所述，两个片区各有优劣势。汾东商务区虽然发展较晚，但商业、商务、公园绿地、住宅、教育、文化等规划完善，且建设速度快。由于目前片区内多为刚改项目，因此在太原房价最高区域小店区内，处于均价相对较低的片区。如果选择住宅项目作为长期投资，可以考虑该片区。

  长风商务区优势在于片区发展成熟，商场、政务部门、写字楼保证了片区内的人流量。同样由于地理位置的优越性导致片区内房价普遍居高不下，且随着城中村改造的落幕，片区内土地储备量急剧缩减，发展或进入缓慢期。如果选择公寓、写字楼、商铺等项目投资，可选择该区域。

  3.请问，雅居乐江山赋未来会有升值空间吗？从居住和投资的角度看值得购买吗？

  雅居乐江山赋是雅居乐在太原开发的第一个项目，项目目前在售建筑面积200万㎡，容积率3.32，规划2820户，车位约3227个，物业公司为雅居乐旗下的雅生活服务股份有限公司。

  项目位于迎泽区亲贤街东延与东中环交界处，紧挨地铁一号线（规划中）东太堡站，临近太原南站、武宿机场等交通枢纽，交通便利。周边辐射长风亲贤商圈、南站商圈，临近茂业、王府井、天美、北美等大型购物中心，休闲娱乐选择丰富。同时，周边聚集东大幼儿园、纽卡斯特国际双语幼儿园、八一小学、九一小学、山大附中、山西大学等多所学府，教育资源丰富。此外，医疗配套方面，项目邻近山西煤炭中心医院、太原市太航医院、山西白求恩医院、一0九医院、山西医科大学第一医院，一揽五大顶阶医疗资源。拥有一定的居住氛围。

  去年11月30日，雅居乐江山赋针对85—165㎡户型首次开盘引起热销，推售的楼栋为3#、5#、6#楼，共552套高层住宅，共计去化住宅520套，去化率高达95%。开盘均价11000元/㎡。项目为区域内为数不多的百万方大体量品牌房企开发项目，物业类型涵盖住宅、公寓及商品，整个项目占地。相较于周边项目而言，雅居乐江山赋11000元/㎡的均价并不算高。

  此外，根据最新公开资料显示，太原将与东山板块建设一座东山大学城。在环城高速以东的一片开阔地，学府街东延与龙城大街东延之间，东山板块规划有大量的教育用地，分别是山西大学东山新校区、山西财经大学东山新校区，此外，还有山西工商学院、山西职业技术学院、太原市体校东山新校区地块。

  伴随着百年名校山西大学东山新校区全面开工，财大东山新校区方案出炉，东山大学城初现端倪。

  五所高校齐聚于此，逐渐完善东山板块，将会大大增加东山片区人流量，带动片区交通、商业、基础建设的发展，大大提升板块价值。

  小结：综上，雅居乐江山赋无论是自住还是投资都有一定的价值，但具体还要看东山片区建设的推进速度和1号线最终的站点线位。

  4.现在天天都在说太榆同城化，会带动榆次房价么？哪个板块热度最高？榆次有什么推荐的项目么？

  太榆同城化发展下榆次作为晋中市主城区与大太原都市圈副城中心，享受城市扩容过程中带来的交通建设、产业及人口导入等多重利好；相比太原来说榆次房地产政策以宽松为主基调，但在太榆同城化关联发展下榆次市场受太原市场影响较大。

  2018年太原限购出台，榆次市场经历一波太原刚需外溢客户冲击，带动榆次市场量价攀升，2019年太原市场处低迷期开始下行，降价促去化成常态，榆次价格优势不明显，红利褪去，开始“以价换量”，据朗润智业数据显示，2020年榆次商品房销售面积164.51万㎡，同比上涨8.08%，商品房销售均价为8190元/㎡，同比下降5.47。

  从板块来看，据朗润智业数据显示，2020年榆次商品房市场板块梯度分化明显，在榆次五个板块当中，榆次北部新城板块领跑市场，成交金额破80亿，市场比重59%。

  2020年榆次北部新城为土地成交热点板块，2021年预计推获项目也主要集中在该区域，推货量达119万㎡，预计该板块热度短期内会一直持续。

  此外，目前榆次龙湖大街以北，文化街以南区域内项目云集，产品面积段重合度较高，市场竞争激烈。在此区域内，小编重点推荐坐落在天美杉杉奥特莱斯旁边的金科博翠天宸项目。

  金科·博翠天宸作为金科入晋的住宅项目，位于晋中市榆次区龙田路与广安街交汇处，西侧太榆路直达太原中心城区，紧邻武宿机场、太原南站、南中环商圈；东侧魏榆路、龙湖大街等畅连榆次主城，紧邻榆次奥莱、万达及政务资源等核心配套。

  项目周边规划/现有两所幼儿园、三所小学、三所中学；教育资源丰盛；项目签约全国知名私立学校“北京新学道晋中书院”，此外，项目临近大学城，及商业、文化于一体，居住投资皆可。目前金科·博翠天宸指导价格约为8100元/㎡，目前优惠为住宅交1万享3万，主推建面约90-143㎡户型，支持一次性、按揭付款。

  5.首付30万左右，小三居买哪里好？

  目前太原的购房政策是首套房首付30%，如果在首付30万的情况下，总价百万以下的紧凑型小三居是不错的选择。小编总结了目前太原六区合适的房源仅供参考：

  从表格可以看出，六区之中仅晋源区没有符合条件的房源，晋源区以改善型住房为主，单价高，面积大。在太原六区中，百万以下三居房源基本都分布在环外，位置较为偏远，周边配套或不够完善。在以上16个项目中，小编重点推荐在位置及配套上明显优于其他项目的位于小店区龙城大街东延的保利和光尘樾。

  保利和光尘樾是央企保利首次引进“和光系”高端产品，项目目前在售建筑面积76.65万㎡，容积率2.0，绿化率35%，规划4897户，物业公司为保利物业管理有限公司。

  项目位于龙城大街与太榆路交叉口往东1千米，紧邻长风东高速公路、机场高速公路两大高速，临近太原南站、武宿机场等交通枢纽，交通便利。片区内有2所综合医院，山西煤炭中心医院以及目前山西医疗设施、配套、科室最全的山西白求恩医院。项目紧邻东山大学城、榆次大学城，五公里范围内有5所中学、5所小学，区域教育资源丰富，配置山西大学附属中学/附属小学、小店一中、太原师范附属小学、九一小学、八一小学等优质学校。同时，项目自带4万方的主题商业街，2.0的容积率也能在一定程度上提高居住的舒适性，是集居住与休闲娱乐于一体的百万方低密大盘。

  保利和光尘樾于去年5月24日住宅开盘，主推建面约85-160㎡低密小高层，据乐居了解，保利和光尘樾开盘当天劲销9.7亿，现场非常火爆，仅半个月之后又于6月13日加推了建面约85㎡、98㎡、115㎡的户型。其中98㎡的户型就是紧凑型小三居，总价约97万。

  去年9月7日，山西航空产业集团发布的消息，《太原武宿国际机场总体规划（2020年版）》获得民航局正式批复。规划新建T3航站楼，在T3航站楼前设置综合交通中心，集机场航站楼、地铁1号线武宿机场3号航站楼站、长途汽车站、公交巴士站、出租车停靠站、社会车辆停车场等多种交通方式于一体，并预留第二条轨道交通线路接入条件。同时，机场区域与市区的互通道路将由现在的一条增加至三条。此外，太原地铁1号线过武宿机场后将与晋中轨道交通1号线对接。

  届时，位于机场附近的保利和光尘樾乘城市发展的东风，弥补在交通位置上的不足，项目价值或将节节攀升。

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