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  编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

  城市综述•太原：2019年太原楼市整体开始处于下行通道，成交量低于2018年，整体价格基本持平，但一些新盘价格出现打折促销，一手看跌情绪传染到二手市场，买涨不买跌。不过太原土地市场成交金额依然增长，但面积在萎缩。2020年整体市场不容乐观。

  2020太原置业指数： ★★

  市场下行阶段，刚需可以买房，投资者慎入。

  1、成交：2019年太原政策市场双显效  房价横盘稳中降

  太原市商品房市场近5年经历了快速发展阶段，2015年受限购政策松绑及城改积极推动两方面因素影响，市场容量从2015年成交720.46万方爆发式增长到2017年成交1191.84万方，突破千万级关口，达到市场容量最高值；2018年受限购政策影响，市场增速放缓，市场容量小幅下降，成交面积约1009.51万方。

  2019年随着政策持续，客户观望情绪浓厚，太原市商品房市场呈现供求量下跌，价格横盘的态势，但价格保持稳定水平，略有下降

数据来源：朗润智业

  2019年从月度表现来看，自8月份起，市场供求量有所增加，首置首改项目集中供应，而高端改善项目入市较少，进入4季度，西山矿务局板块、西北环沿线板块、三给板块、东北环沿线板块等多个刚需项目集中入市，价格9000-10500元/㎡，拉低市场整体均价水平，市场均价持续保持在12000元/㎡左右，同时各大房企纷纷推出特价房，各种优惠折扣，精装改毛坯，价格下调，刺激客户购买，促进成交。

数据来源：朗润智业

2019年8月底，恒大金碧天下首次开盘，销售额破20亿

  另外，临近年底，各大房企冲刺年度任务，为保证项目回款，暖场活动频次增加，推广力度加大，提高市场声音，保持活跃度。

2019年11月24日，位于三给片区的旭辉江山首次开盘

2019年12月15日，位于太原动物园北部的融信时光之城首次开盘

  据相关统计数据，2019年太原商品房市场成交情况，南城占据半壁江山，成为2019年成交量最大的区域。一季度太原楼市六区热点成交板块中，南中环板块、晋阳湖板块和龙城大街板块位列前三；2019年上半年太原商品房市场各区域成交金额数据显示，小店区成交金额位列榜首。2019年太原共39个纯新盘入市，其中，开盘销售情况较好的有太原恒大金碧天下、保利东郡、融创中心.

  2、政策：人才引进、落户补贴，公积金政策更便民

  在“房住不炒”的定位指导之下，2019年太原推出了一系列便民的政策来保持市场的稳定。主要包含人才落户补贴政策，公积金贷款、提取及查询等方面。各种政策多管齐下，使得太原楼市发展稳健。

  在上述人才引进和多项公积金政策的加持下， 2019年太原楼市共计开盘加推达项目达120个，其中，首次开盘项目有39个。人才补贴政策的实施活跃了太原房地产市场。随着公积金新政的密集出炉，太原部分开发商紧跟政策提供公积金担保，进一步促成购房成交，提升成交量，一定程度上稳定了太原市场的供应与成交。

  3、2019土地：供应下滑，成交依然涨，房企拿地更审慎

  2019年太原土地市场依然处于相对高温中，但房企拿地开始更加审慎。全年太原房价微降，成交放缓，年底进入开发商资金回笼、以价换量阶段。与楼市状态一样，土地供应在年末也进入了下行期。据乐居统计，2019年太原六城区土地共计出让173宗地，出让总量为5713769.05㎡，相较于2018年，太原六城区土地供给出让192宗地，出让总量为8950828.35㎡，出让总量同比下跌了36.16%。

数据来源：山西乐居统计

  土地成交方面，近年来太原土地市场热度持续上涨，2019年成交168宗(2018年成交140宗、2017年97宗、2016年79宗)，明显能看出太原土地成交呈逐年递增态势。

数据来源：山西乐居统计

  其中，2019年太原成交土地总面积达到6164767.99㎡，同比2018年上涨了26%；成交土地总金额约为477.748亿元，同比上涨34.26%。

数据来源：山西乐居统计

数据来源：山西乐居统计

  4、2019年太原房价收入比略高：12.08

  以目前太原实际数据来看，太原市年人均可支配收入为31035元，家庭可支配收入为124140元，主力户型区间为90-145㎡，成交价格区间为9000-15000元/㎡，成交平均总价大约区间在81万-218万元，取中间值150万元。普通人的房价收入比大约在12.08。

  5、买家心态：“买涨不买跌”，购房者观望情绪较浓

  2019年以来，太原楼市房价涨幅放缓，在一些环外项目还出现了不同程度的下降，并且来年房价的走势尚不太清晰，大家都抱着“买涨不买跌”的心态，担心自己高位接盘。所以现在大多数的买房者都是保持观望的心态，并不着急入手。然而对于卖房者来说有点一言难尽，一名房地产销售向我们反应：“因为市场整个大环境不好，一家降价，导致其他开发商顶不住压力也跟着降价，品牌开发商新房销售数字不理想，更别说二手房买卖交易了。”

  打算卖房的网友小张表示很无奈：“本来我们家有一套二手房打算出手，但是挂在我爱我家网上将近一个月，询价者寥寥无几，偶尔有几个看房的也都嫌房价高。近期不准备卖了，现在不是卖房的时机，但对于需要房的人，应该是买的时机。”

  6、2020年太原房价保持稳定、购房者买房更理性

  太原普通市民认为房价在2020年还会下降，目前太原西环、东环、北环的房价均有不同程度的下降，成交量也持续在低位运行。新开楼盘去化率比较低，部分在30-50%间，甚至有楼盘开盘后一个月就大幅降价，老业主刚买房半年到一年就“亏损”十万多甚至更多，引起极度不满，引发维权事件。

数据来源：山西乐居统计

  乐居普通员工认为，2019年太原房价呈缓慢下跌趋势，2019年12月房价为12193元/㎡，2019年太原12月房价较年初下跌986元/㎡。在过去的一年里，太原出台了人才落户政策，公积金新政频出，为广大市民提供了更加适宜的购房环境。随着今年太原楼市多个品牌新盘入市，购房者的选择性更大，更多的人们选择了观望态度。

  开发商置业顾问认为，房价还会继续缓慢上涨。回顾2017年初太原房价为8716元/㎡，如今2019年12月房价为12193元/㎡，还是上涨了39.89%。2019年最后一个月，太原房价有小幅上升，已显现回暖迹象。 1月 8日，中国科学院预测预测中心预计，2020我国全年GDP增速为6.1%左右，房价约上涨6.1%。置业顾问对房产市场还是保持乐观态度。

  7、住宅租金：2019的租赁市场 行情并不乐观

  2019年，太原楼市在经历了两年的连续上涨后转为小幅下跌。今年的租赁市场相较往年而言，行情并不乐观。从中国房价行情公布的最新数据来看，2019年11月太原六区租金平均单价为22.18元/㎡，同比去年下跌6.16%，在全国各大中小城市中排名第71位。其中六区平均单价同比去年均有不同程度的下跌，以万柏林区降幅最大，同比去年下跌9.32%，下降幅度最小的区域为小店区，同比去年下降4.22%。

  导致2019年租金下跌的原因，一方面是太原房价呈现横盘趋势，二手房成交价格也明显下跌，一定程度上促进了租房市场供应加大；另一方面，随着越来越多的新楼盘陆续交房，租赁市场的需求量出现下跌态势，供应的增加和需求的下降成为导致租赁市场转冷的主要原因。

  8、预见2020：开发商必须调整策略迎合市场需求

  在“房住不炒”基调和“三稳”背景下，太原的限购政策预计不会出现较大变化。2019年太原市场成交稳中有降、土地成本不断攀升、多数开发商负债压力加大。面对市场与金融的双重压力，开发商不得不进行策略调整，以适应新的市场形势。太原楼市逐渐由卖方市场转向买房市场，为了迎合市场需求，开发商不乏会在产品面积、功能性以及营销体验层面，进行迭代升级，提升其综合竞争力。可以预见，首置首改和刚性需求客户仍将是太原购房的主力军。

  在太原市转型发展的大的时代背景下，政府为推动经济持续快速发展，进一步提升城市竞争力，不排除人才政策会继续发力、惠及层次更加宽泛，落户政策更加宽松的可能。

  土地方面，近几年太原土地市场新增土地及成交情况较为平稳，每年都有新的开发商进驻拿地，预计2020年仍将延续此热度继续发展。

  供应方面，刚需房源仍是市场主力，受土地价格和市场环境因素影响，刚改房源占比将持续增加，房价上涨趋于缓和。

  成交层面，2019年下半年太原楼市成交遇冷，各大房企纷纷推出优惠折扣、特价房、送家电等方式来吸引购房者，成交量有所提升，年底楼市已经出现回暖迹象。2020年，成交的量的提升还要看开发商的“诚意”。好产品、好价格、好地段、好配套、好服务。依然是购房者流动的方向。

  本次调查采编人：张淑丽 潘宇凌

  2020年1月13日