正文

        据太原市房管局最新消息，针对新建商品房预售资金监管政策相关问题，进行了最新答复。

  1、预售资金监管是什么？合理吗？

  这是政府为加强商品房预售资金监督管理，防范商品房交易风险，保障商品房买卖双方合法权益，维护房地产市场交易秩序而制定的行政规定，要求开发商将买房款项放在银行“监管”下的独立账户，由政府部门负责审批发送给开发商。

  商品房监管项目综合竣工验收备案并办理不动产首次登记后，开发商可按照三方协议约定向监管机构提交解除协议申请，监管机构核实通过并报监管部门同意后，可解除协议，监管部门书面通知监管银行，终止对监管专用账户资金的监管，解除监管后的账户及剩余资金，由开发商自行处理。

  2、商品房预售资金不存入监管资金账户可以吗？

  太原市2020年12月30日之后取得预售许可证的项目，将全面实施预售资金监管，开发企业需将购房人按合同约定支付的全部预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款，存入开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售资金的监管账户，如未按照规定存入，可能导致商品房买卖合同无法办理网签、备案业务。

  3、官方规定资金监管的金额是多少？

  全款购买：资金监管金额=网签价

  贷款购买：资金监管金额=网签价-贷款额

  网签价格：网签价格=合同中房屋成交价格=网上签约授权委托书价格。

  需要注意的是买卖合同合订本中涉及三个价格，成交总价=房屋成交价格+房屋装修款，即成交总价为真实成交价；成交总价分两部分，一部分是成交价格即网签价格，另一部分是房屋装修款。

  4、预售资金监管的方式

  使用重点监管资金应以项目工程进度和资金使用计划为依据，按照主体工程结构达到地上“正负零”、主体工程三分之一、主体工程封顶、基本建成、项目竣工、综合竣工验收并完成不动产首次登记６个环节设置资金使用节点：

  （一）项目投入开发建设的资金达到预售项目工程建设总投资的25%，且主体工程结构达到地上“正负零”，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的30%；

  （二）完成施工至建筑物主体工程三分之一，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的40%；

  （三）完成施工至建筑物主体工程封顶，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的60%；

  （四）建筑基本建成，预售人组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的80%；

  （五）项目竣工并完成小区内服务于本预售项目的基础设施配套工程，预售人组织建筑、安装、装修等施工单位和监理单位验收，具备验收合格资料的，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的97%；

  （六）综合竣工验收备案并完成不动产首次登记的，解除资金监管。

  5、怎样确定资金被监管？

  开发商会在售楼部公示预售证号、项目名称、监管银行以及监管账户等信息，购房人在转账后，应及时查看转账记录，核实转账账户是否与监管账户一致，确保资金被监管。

  购房人需将全部房价款(包括定金、首付款、购房贷款等)直接存入项目专用账户。购房人贷款购买商品房的，贷款银行或住房公积金管理中心应在贷款发放后五个工作日内将贷款划入监管银行专用账户。

  6、如解除购房合同，怎样退回已监管的购房款？

  开发商与购房人解除购房合同后，监管机构将会告知监管银行退回相应购房款，监管银行应在两个工作日内拨付。涉及按揭贷款和抵押贷款购房的，监管银行应直接划转至发放贷款的银行或住房公积金管理中心。