前几天万科“活下去”言论刷遍朋友圈,不少地产人对楼市持悲观态度,接踵而至的“金九银十”,黄金周期间全国楼市的“哑火”,也让不少客户心里凉凉,那么太原楼市究竟发展如何,黄金周期间又有何变现呢?

  太原整体楼市:供应缺失是影响市场成交下降的重要原因

  2017年下半年在网签、预售、土地审批等政策收紧后,整体市场供应端紧张,2018年整体市场表现成交降低。

  2018年1月至9月,商品住宅成交经历两次爆发期:2018年3月供求集中爆发,成交量近90万方,达18年峰值;5月限购政策传来,市场集中开盘加推,供应、成交量均超80万方; 7月限购政策正式执行,整体市场供应量大幅下跌至40万方,成交量在60万方左右徘徊,供求基本与春节持平。  

   

  数据来源:朗润智业         

  从整体市场来看,每一次成交爆发背后都伴随着供应的集中推货,可以看出太原市场整体需求在限购政策的推行下有所抑制,但供应端的紧张低迷是市场成交下降的主要原因。

  国庆楼市:特征一:营销活跃,供求集中,市场同庆

  7月限购执行,项目取证速度、拿地速度均受影响,开盘加推节点推后,市场整体供求低位运行。国庆黄金周期间,市场供求井喷:兰亭熙园、恒大悦府、华润昆仑御二期等住宅项目集中推货,整体供应25万方,成交25万方,达到限购政策后的成交高位。

  对比一、二线城市国庆的惨淡(10月1日至6日,深圳销售住宅191套;10月2日至6日,北京销售住宅51套; 10月1日至6日,上海销售住宅845套;10月1日至5日,南京销售住宅167套),太原市场表现良好,销售住宅1843套,究其原因还是供应的集中爆发推动成交上涨。由此可以看出,太原市场的需求仍较为强劲,但供应不足导致需求受限,集中供应将带动成交向好。

  数据来源:各市房产网

   

  数据来源:朗润智业

  表:国庆期间项目开盘加推情况

   

   数据来源:朗润智业    

  特征二:折扣、特价房等手段层出不穷,但力度相对温和,价格变动较小

  国庆期间折扣优惠必不可少。对比一、二线城市降价风潮及随之而来的“房闹”风波(如9月15日,杭州大江东的未来海岸二期开盘降价40万;9月21日,泰禾合肥院子由2万降到16000;10月4号,江西上饶碧桂园信州府由1万降到7000元;10月6号,合肥文一豪门金地由2.4万降到1.75万,全款更优惠到1.5万;上海宝山某楼盘推出“买房送宝马”活动,不需要汽车一次性优惠30万元左右),太原市场整体力度较为温和,虽同样出现一口价、特价房源,折扣力度较大,但大部分特价及一口价房源主要针对特异户型或精 装变毛坯后销售,整体价格并未出现较大下降。

  表:国庆期间典型房企优惠折扣

   

  数据来源:朗润智业

 市场预期:终改时代漫步而来,改善市场仍存在一定空间

  2017年,太原房地产市场终改时代早已出现,受限购政策影响发展较为缓慢。限购期内,高端产品成交下降,但整体市场改善项目仍在缓慢上涨,朝着终改方向前进。整体市场单套总价攀升,140万以上产品占比由2017年30%上涨至2018年1-9月68%,改善属性明显。

  太原商品住宅面积/总价段变化

   

  数据来源:朗润智业

  终改化典型项目如恒大悦府于10月7日首次开盘,成交均价20000元/㎡,当日去化率高达65%;市场价格顶板项目万达龙樾府于2018.9.22加推,成交均价21700元/㎡,当日去化率达43%;可见,改善市场仍存在一定发展空间。

  太原终改化项目以自住需求为主,整体市场泡沫较小,发展较为健康。受限市场拿地、取证等速度,整体市场终改化后延。但随着高端项目保利东郡、万科中央公园、融创中心等入市节奏的开启,终改化时代正漫步而来。