“限购”政策落地后,最近,太原二手房市场活跃。但对购房者来说,也有不少烦心事。业内人士提醒,目前市面上有不少“一房二贷”的房源,二次抵押、分别抵押、楼速贷、速帮贷……房主套钱手法多。

  一房二贷有哪些情形呢?购房者在购买时应该如何避开这些风险?

  业内人士建议,只要房屋现在产权完整属于房主就可以进行买卖过户。贷款没有还清的房子不能买卖,需要贷款结清后才能进行交易。

  房产“二押”你知道吗

  在太原小店区长风街与长治路口附近,市民王女士购置了一套70平方米的小户型。

  王女士说,“我买这套房子的时候,房价才7000多元/平方米,现在贷款都快还完了。去年突然有银行工作人员给我打电话说,这套房子的市值早已超过当时贷款的额度,所以如果我有需求的话,可以申请二次抵押贷款。于是,我又申请了二次抵押贷款,贷出一部分钱用于经营自己的小买卖。”

  记者从某银行人士处获悉,个人房屋二次抵押贷款是银行为已获得银行住房抵押贷款的借款人提供的加按揭贷款服务。在偿还一定贷款本息后,如一时需要资金用于个人消费或经营,可用该房屋抵押价值减去原贷款余额后的差额作为抵押,再次向银行申请贷款。目前这项业务基本停止办理,但太原市仍有不少房源处于一房二贷、二次抵押贷款的状态。

  一般情况下,二次抵押贷款的房屋都是市场发展潜力较大的优质住房和商业用房,房屋所处位置优越、交通便利、配套设施齐全、具有较大的升值潜力,是二手房买家特别青睐的房源。

  有房产经纪人表示,曾遇到这样的二押房源,但此前并不知道有两次贷款。在最终合档时发现有这样的房源,只能选择放弃交易。

  房地产中介人士表示,有二次抵押贷款的房屋不能直接过户。因为办理了房产抵押贷款,所以房产证抵押在银行,过户是被禁止的,房贷不及时偿还会造成逾期,而此种情况下,如果房东有债务纠纷,银行有权利冻结房产并有权拍卖。所以具有二次抵押贷款的房屋购买时要特别谨慎。

  同一套房银行、公积金都有“贷”

  近日,太原市民王女士在购置恒大绿洲的一套二手房时发现,房东出售的一所房产有两份贷款。

  在房产中介的牵头下,王女士见到了该套房源的房主。王女士说,“房东告诉我,这套房子刚开始购买时,她办理的是商业银行贷款,后来他又着手办理了商转公业务,转为公积金贷款。商业贷款的抵押物是这套所售房源的房产证,而公积金贷款的担保人是自然人担保,并且抵押了该套房源的网签合同。虽然抵押文件是两份,但实际抵押物都是这套房源,因此形成了一房二贷。”

  某股份制银行个贷部负责人表示,“这种一房二贷的情况确实存在。贷款还完一定期限后,商业银行支持商转公业务。但在转公积金贷款放款后,商业银行无法在第一时间得知此消息,就会出现一房二贷的真空期。”

  在此真空期购买这套二手房时,如果购房者不能全面了解情况,只了解到其中的一次抵押贷款,而忽略了另一次抵押,也有可能不能完成过户。

  房产经纪人张女士告诉记者,如果碰上诚心出售房源的房东,他会把每一次抵押情况都告诉购房者,这样方便日后结清贷款后办过户;如果碰上有欺诈心理的售房人,交了房款后再核实出真相很难维权。

  房屋做了抵押 切记谨慎交首付款

  一房二贷或者多贷,是指这个房屋存在多个权利人。一套房屋抵押给第二方(银行或者其他),那么说明银行和房东共同拥有这个房屋的权利。房东持有产权证,银行持有“他项权利证明”。

  存在抵押的房屋是不能交易的。房地产交易中心不能接受一套存在抵押状况的房屋进行交易过户。

  中联置业经纪人建议,作为购房者遇到已抵押的房产,必须解除抵押才能购买。通常会遇到买方需要用首付帮助卖方还掉抵押的钱才能过户。比如,你现在首付40万,要是他抵押部分是在40万元以内,可以直接付给他,偿还掉抵押,再交易。但是这个情况对于买方来说风险很大。卖方用买方的首付款偿还贷款后,如果不履行过户手续,那么买方将得不偿失。

  在这种情况下,房产经纪人建议买卖双方可以协议使用楼速贷、速帮贷等方式,先借用担保公司垫资将所欠银行贷款还清,解除该房屋的他项权之后,再由买方走购买手续。

  为了保障资金安全,买卖双方可以在房地产交易中心建立一个资金监管账户,买方将用于偿还他抵押部分的首付款放在该账户,他就只能用于偿还抵押,不能拿了钱跑掉。同时,交易中心在受理的时候也会对买卖双方签订的合同进行备案。

  综上所述,房屋在上家没有取得完全的产权之前不能直接交易给下家;下家可以采取用首付帮助上家偿还该房屋的抵押或者贷款,但是有一定的风险,可以通过交易中心(如果交易中心没有此业务,可以通过银行设立双方监管账户)将风险降到最低。