编者按

  1978年,中国拉开改革开放序幕。回望这四十年来,中国发展的历史进程,每一个前行的脚印,都充满艰辛与汗血,也交织着憧憬与希望。

  改革开放大时代降临,在那个令世人皆肃然起敬的日子里,一个崭新的行业也在默默酝酿力量,期待破土而出的一天。拓荒者在这片古老而孕育生机的东方热土上,筚路蓝缕,以启山林,栉风沐雨,砥砺歌行!

  四十年时光荏苒,纵使风云变幻,地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路,那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演,地产40年,一年一个脚印,印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷,也印照出中国房地产发展的成长与收获。

  《地产40年》系列之2006年,调控风暴来得更加猛烈,半年不到,10余项调控政策密集出台,涨不停的房价依然是中央政府放不下的心头大石。与此同时,中央围绕房地产展开反腐整治行动,斩断权钱交易、利益输送链条,降低房价成本。政府希望减速,而房企们则自顾自地加速,业绩成倍增长,大规模扩张成为了房企们的年度关键词。国内的上市高潮也在这一年掀起,包括仁恒置地、世茂房地产、绿城、盛高置地、保利地产、北辰实业、瑞安房地产都成功登陆资本市场。更值得关注的是,“地产二代们”开始进入公众视野。

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  房企上市忙圈地

  如果说21世纪的第一个十年是房企的上市潮,那么2006年绝对是一个爆发期。不同于此前一年只有一两家房企上市的冷清,这一年,共有七家房企先后敲开资本市场的大门。

  拔下头筹的是来自新加坡的仁恒置地。这家起源于新加坡,发家于中国内地的房企,于2006年6月22日在新加坡证券交易所主板成功上市,募集净资金为新币2.65亿元。

  同年11月,仁恒置地与新加坡投资公司旗下的房地产投资集团(GICRE)成立合资公司,仁恒占60%股权,GICRE占40%。12月,合资公司通过公开竞标以人民币24亿元购入位于南京河西新区的土地,总占地面积为30.61万平方米,可建筑面积约为68.8万平方米。

  借助仁恒置地上市,创始人钟声坚的财产变得更加公开透明。在2006胡润中国百富榜上,钟声坚以110亿身价排行第八位。而仁恒置地这家由钟声坚一手创办的房企,不仅是当年,也是目前新加坡市值最大的中国私人企业。

  2005年因宏观调控推迟上市的世茂集团卷土重来。2006年,为推动世茂房地产控股有限公司在香港上市,许荣茂将A股上市平台——世茂股份的核心资产分拆,注入到世茂房地产。

  只不过,苦等一年之后的2006年依然不是一个好时机。宏观调控阴影下,内房股整个6、7月走势低迷。有数据显示,6月份,主要内房股股价累计跌幅达到7%至33%不等。

  亦因此,世茂房地产与富力同样遇到了香港公开发售部分认购不足的窘况,但好在国际配售获1.5倍超额认购。最终,集世茂集团在中国大陆所有优质资产于一体的世茂房地产以下限6.25港元定价,如期于7月5日上市,募资近40亿港元。

  尽管没遇上上市好时机,但上市融资带来的资金优势,确实给了世茂房地产异地扩张的本钱。据2006年年报显示,报告期内,世茂房地产拿地力度明显加大,增加土地储备的计划建筑面积为630万平方米,分别位于浙江绍兴、安徽、山东烟台、浙江嘉兴、江苏常州及辽宁。

  年内结算销售项目也从2005年的3个增加至8个。水到渠成,这一年世茂房地产销售总额突飞猛进,约79.27亿元,同比增长192.2%,销售面积67.5万平方米,同比增长159.6%。其中,来自上海以外地区的销售金额达到34.53亿元,这个数字在2005年仅为6.14亿元。

  与世茂房地产一起“逆水行舟”的还有绿城。

  有消息指出,早在2004年11月,宋卫平已经请来摩根大通为绿城谋划融资和上市,但一直不为外界所知。一直到2006年1月10日,绿城引入由摩根大通和STARK投资基金组成的国际战略投资者,集资1.5亿美金后,才高调宣布赴港上市的消息。

  一开始,绿城在港公开发售部分同样困难重重,从7月2日公开招股到7月4日,认购仍非常冷清,大部分证券行零下单。但7月5日世茂房地产上市后股价走势理想,最高价开出7港元,收盘价6.6港元,较发行价仍有5.6%涨幅,这直接拉动了绿城的招股。

  据香港金融人士透露,在7月5日截止招股前,各证券行均收到了散户的认购,认购金额较之前有数倍的增长。最终,绿城在香港的公开招股获得了10倍的超额认购,国际配售部分则获得7倍超额认购,按中间价8.22港元定价,募集资金近26.63亿港元。

  7月13日,绿城如愿登陆港交所。上市当日,股价最高至8.9港元,收盘价8.75港元,较发行价上涨6.45%。

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  绿城创始人宋卫平(图片来源:网络)

  “绿城上市当然是为了资金,但绝不是为了一个时点的资金。上市是为了与国际资本市场接轨,在现有资金的渠道以外,建立一个稳定的来源。”在一次媒体专访中,时任绿城常务副董事长寿柏年直言不讳地指出绿城上市的目的。

  与世茂房地产一样,有了钱之后的绿城,首先要做的就是买地。据年报数据显示,2006年绿城通过参加招标、拍卖、收购股权、与其他公司合作等方式,新增土地储备约374万平方米。截至2006年年末,绿城土地储备约1227万平方米,比上年增加39%。

  不仅如此,上市之后的绿城有了“进城”的底气。绿城方面表示,公司上市后战略性地增加位居城市中心的标志性住宅项目的土地储备。同年9月,绿城取得位于杭州市中心的杭州湖墅项目;12月,获得温州市市中心的天盛项目。

  另值得一提的是,在上市这一年,绿城取得了创立11年来最高水平的销售额及调整前溢利,分别为64亿元、15.03亿元,同比增长152%、141%。

  这一年,登陆港交所的还有一家房企,那就是罗康瑞旗下的瑞安房地产有限公司。这家成立于2004年的公司,是瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司,总部设于上海。

  眼见世茂房地产和绿城上市之后股价的良好表现,曾经因股市疲软一度推迟发股的瑞安房地产终于在10月4日敲响上市的钟声,集资总额达68亿港元,成为该年最大型的中国房地产企业上市项目。

  上市时,瑞安房地产已经持有上海、重庆、武汉和杭州中心地段的六个项目, 包括上海新天地、创智天地、瑞虹新城,重庆天地,武汉天地及杭州天地。

  同在10月,来自上海的另一家房企——盛高置地(控股)有限公司亦成功在香港上市。

  如同世茂房地产、绿城等国内同行一样,盛高置地将上市融资所得的资金用于补充土地储备。上市前,盛高置地仅持有上海六个项目及黄山一个项目,上市后,盛高置地进军昆明,并进一步加码黄山。截至2007年4月,盛高置地土地储备已达200万平方米,高出首次公开招股前71%。

  不过,盛高置地的上市地位也没有持续多久。后来到2013年,缺少整体上市条件的绿地集团宣布收购盛高置地60%股权,实现借壳上市。自此,盛高置地更名为“绿地香港”。

  去香港上市,接轨国际资本市场,这是当年的行业潮流。正当同行们一窝蜂往港交所跑的时候,保利地产、北辰实业选择了A股。

  这一年,已经拥有保利置业这个香港上市平台的保利集团,选择让保利地产在A股上市。2006年7月31日,保利地产在上海证券交易所挂牌上市,正式进入资本市场。上市当日,保利地产股价大涨,收盘价比发行价13.95元高出44.87%,成为房地产行业第二大龙头股,直逼万科。

  借助资本之力,保利地产不断加大项目拓展力度,新拓展项目11个,占地面积221万平方米。与此同时,总资产由2005年的80亿元增长至2006年的165亿元,位列中国房地产上市公司综合实力第二名。

  而保利集团另一个上市平台保利置业,在2006年仍叫“保利(香港)投资有限公司”,这一年,这个平台完成收购保利上海集团,籍此获得总部位于上海的房地产开发平台,房地产建筑面积增至约350万平方米。

  至于北辰实业,它的回A之路则显得有点无奈。

  历史资料显示,早于1997年,北辰实业已经在香港实现上市,是上世纪九十年代少有的几家登陆港交所的房企。只不过,上市的风光并没有持续多久,由于开发规模、公司发展及利润方面的平淡表现,加上香港市场对内房股的信心不足,上市三年来,北辰实业在H股市场已经逐渐边缘化,这也直接导致北辰实业估值低、流动性不足、融资困难。

  正因此,在赴港上市不久后,北辰实业就已经开始计划回A。据北辰实业内部人士透露,早于2000年,北辰实业就已经开展内地上市计划,2003年差一点就成功,但最后未能如愿,一直到2006年才成功。

  2006年10月16日,北辰实业正式在上海证券交易所挂牌上市,成功回A之余,北辰实业也成为了内地第一家实现了A+H模式的房地产上市公司。

  资金,是北辰实业迫不及待回A股的最主要原因。据了解,2004年-2006年是北京奥运工程的重要建设期,作为唯一一家承建了两个奥运项目开发的企业,北辰实业任务重大,同时所需的建设资金也非常巨大。

  难以通过H股募资的北辰实业只好回归A股自救。有不少市场分析人士认为,回A是北辰实业的无奈之选,也是不二之选。

  根据北辰实业披露,此次募集的资金将用于建设奥运媒体村和北辰大厦,其中,17.15亿元投入到奥运媒体村,其余16.19亿元则用于兴建由北京康乐宫原址改建的北辰大厦。此外,北辰实业占80%股权的北京奥林匹克公园(B区)国家会议中心也投入建设。

  不过,眼看着同行们纷纷大规模扩张,北辰实业也坐不住,并于2007年开始频繁拿地,其中最为市场关注的便是长沙地王。但高价拿地的后遗症很快就出现,2008年北辰实业被爆出,违规将开发北辰大厦的专项募集资金用于补充流动资金。

  2006年,在沈南鹏的引荐下,周忻掌舵的易居与瑞士信贷集团之崇德基金、DLJ房地产基金牵头的等四家国际著名投资公司签署投资协议,引进2500万美金国际战略投资,为2007年上市进一步打下坚实基础。

  手握重金的易居也不负众望,在2006年创造出一个包括营销代理、决策咨询、房产经纪等业务核心,贯通整个产业链的全新房地产流通服务新模式。

  这套模式,为当时正在大规模拿地进行快速扩张的房地产企业来说,易居这种全流程卖房可以帮助诸多房地产企业迅速抢占市场,回笼资金。

  事实上,如果将2006年房企们这种大规模拿地的逻辑与最近这两年的房地产做对比,会发现很多相似之处,都是处在政府的严格调控之下,都是地价高、房价高,但房企们同样是不惜重金拿地,大力扩张,实现规模快速增长。毕竟,在市场火爆的时候,没有人会愿意错失机会。

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  地产二代登上历史舞台

  如果从1992年第一波房企诞生潮算起,中国的第一代地产人已经辛苦打拼了将近15个年头,在那个工作还可以靠分配的年头,很多人创业时,已经是而立之年。到了2006年,这批地产“先锋”大多已人到中年,他们的下一代也逐渐成长,并开始出现在聚光灯下。

  2006年,进入公众视野的是富力董事长张力的儿子——张量。这位出生于1981年的“80后”,性格要强,不愿拼爹,独立能力也很强,毅然选择自主创业。

  这年1月7日,实地地产在广州成立。尽管诞生于广州,但在成立近十年时间里,实地地产都没有在广州市场有过布局。成立之初,实地地产走的就是去中心化发展,在全国开放式布局,首个项目璟湖城落子中山,之后又相继进入遵义、六盘水、无锡等城市。

  由于布局分散且项目不多,实地地产在业内并没有什么知名度。一直到2015年9月,实地地产在广州长岭居板块以低价连夺4宗地才开始被市场关注,首个一线城市项目实地常春藤在2016年4月亮相。

  厚积薄发,自2016年开始,实地地产开始进入成长的快车道,截至2017年,该公司已经进入十四个城市,实现销售额201.1亿元,跻身全国房企100强。

  随着实地地产知名度的提高,创始人张量开始越来越受关注。让人们惊讶的是,这位热衷于自主创业的“地产二代”,早于2003年便创办了实地建设集团,主营建筑业务,同期还创办电梯媒体飞沙。之后,在2006年成立自己的地产公司,2007年创立网上3D售楼咨询平台狙房网及一家饮食集团,2014年底,又创办了黑洞投资。

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  张量(图片来源:网络)

  离开还是留下,这是众多地产二代们都需要思考的问题。

  自主创业的张量,无疑是选择“离开”的一个重要代表,在这一阵营的还有一个更为高调的人,他就是被称为“国民老公”的王思聪。

  与张量一样,王思聪对于子承父业并没有多大兴趣,拿着老爸王健林给的5亿创业基金,王思聪在2009年创立普思资本,并由此开启了被王健林评价为“还不错”的创业之路。此外,中骏置业二公子黄涛也在2015年9月宣布放弃中骏营销负责人的职务,创办联合办公品牌 FUNWORK。

  凭着自己的兴趣,那些选择不接班的地产二代们毅然去开创属于自己的时代。但也有很多地产二代们决然选择从父辈手中接过担子,担起家族传承的责任。

  不知道是父辈耳濡目染让他们有着天生的使命感,还是从小家庭就有意识培养,碧桂园的杨惠妍、世茂集团的许世坛、合生创展的朱桔榕、中骏置业的黄伦、龙光地产的纪凯婷、宝龙集团的许华芳、融创的孙喆、绿景中国的黄浩源……他们都选择了“留下”。

  俗话说,创业难,守业更难。所以,对于地产二代们来说,无论是另择他业,还是继承家业,在日新月异、变幻莫测的市场面前,要成功都很不容易。

  地产二代们成功还是失败,有待时间的见证。我们把目光拉回到2006年,这一年,富力公子张量脱离父荫,选择独自创业,在千里之外的四川达州,一位与张量只差四岁的年轻人李勤也在没有任何背景情况下,白手起家。

  李勤,1977年出生于达州的一个小农村,1995年从万县商业专科学校毕业后,果断放弃包分配的机会,进入了当时在达州刚刚兴起的装修行业。成为一名装修工人,让李勤初步接触到了房地产行业,也认识了一帮建筑行业的朋友,2006年,李勤与建筑队伍的几个伙伴一起出资,创办了中迪禾邦集团有限公司。

  据李勤回忆,公司创办初期,几个朋友在污水处理厂租了几间平房当办公室,平时家也不回,通宵轮流守工地,有时实在调剂不过来,甚至把各自的家长也喊来当外援。在艰辛的创业期间,李勤还不忘学习,通过努力,他顺利从中国地质大学建筑经济与管理专业本科毕业,并攻读了四川大学EMBA,成功考取高级工程师,国家二级建造师。

  天道酬勤。在成立八年后,中迪禾邦为了谋求更大的发展,迁址成都,并开始打造大型商业地产集团。在商业地产领域,中迪禾邦坚持“自建、自营、自持、自有品牌”的战略方针,位于成都的中迪创世纪广场成为了试点项目。

  据官方资料介绍,截至2016年10月中迪禾邦在全国八省十七城启动三十余个项目,开发总面积近1100万平方米。克而瑞数据显示,2017年该公司销售总额为110.7亿元,已连续多年入围全国房企200强。

  每一位创业者,在创业之初,想必都曾有过宏图伟略,希望自己的企业能做到百年长青,经久不衰。所以实地地产提出了要弯道超车,中迪禾邦说要做中国商业地产新极,孙宏斌说顺驰要超越万科成为行业第一。

  实地地产、中迪禾邦的梦想还在追逐的路上,但孙宏斌的梦在2006年碎了。

  2006年9月5日,饱受资金折磨、命悬一线的顺驰最终无奈出售。路劲基建宣布以12亿要约收购顺驰55%股权。次年1月,路劲基建再出资6亿收购顺驰股份至95%,孙宏斌基本失去了顺驰的控制权。

  这笔交易进展不算顺利。由于路劲决策过于仓促,加上顺驰债务和公司结构复杂,导致收购过程异常困难,路劲和顺驰双方也从当初的亲密合作变成对簿公堂。一方面,路劲起诉顺驰原管理层拒绝交公章,另一方面,顺驰起诉路劲在收购过程中涉嫌伪造文件,存在非法行为。最后双方以和解收场,交易才得以完成。

  当所有风波平息后,路劲主席单伟豹在2010年首次袒露当年收购顺驰的心声。他说:“收购顺驰,让我累得半死。2006年时我很后悔,原因是发现收购存在诸多问题;2007年我很开心,因为地价房价都涨了;2008年时我又很后悔,因为全球金融危机,资产价格下降了;2009年时我又很开心。”尽管心力交瘁,但单伟豹同时也表示,从收购顺驰所获取的资产来看,路劲确实捡了个大便宜。

  确实,通过收购顺驰,路劲低价收获了大量土地,得以从原来的公路建设转型做房地产。而孙宏斌,只能带着融创东山再起。

  尾记

  2006年楼市调控其中很重要的一项是反腐。房价暴涨背后,腐败成本往往被人所忽略,但其危害却极其深远。

  地产发展史上,始终与土地有着千丝万缕的联系,而早期土地来源并未建立起完善、阳光的招拍挂制度,房地产企业为了获得土地,可谓是八仙过海,各显神通,甚至有些房企铤而走险,官商勾结,牟取暴利。

  尤其是每个申报环节,都需要掌权人审批,而房地产开发又是一个涉及众多部门审批的领域。据不完全统计,主要流程走下来,至少需要一百多枚公章,多达七百多个工作日,才能完成普通的建设项目投资申报审批。因此,累计下来的腐败成本极为惊人。

  羊毛出在羊身上,腐败成本最后还是由购房者埋单。因此在调控房价的过程中,中央启动多轮整治活动,持续开展的专项行动中,有多名副省级官员先后落马,从而发出新世纪楼市调控打击权钱交易、斩断利益输送链条的最强音。

  指导顾问/王合群

  出品人/姚育宾

  策划/马执文

  作者/黄银桥  姚育宾