2005年,中国经济过热,仍是个挥之不去的话题。

  2005年1月甫一开年,著名经济学家吴敬琏就在《财经》年会上表示:“中国的经济没有实现软着陆,经济过热的深层原因尚未解决。”

  早在此前召开的中央经济会议上,“加强宏观调控”、“转变经济增长方式”,仍是中央主政方向,这实际上了在向各界传递信号,就是宏观调控仍将在2005年继续引导中国经济健康理性发展。

  吴敬琏认为,中国经济之所以没有实现软着陆,在于中国经济结构不合理,资源配置效率低下,经济增长方式仍然存在较大问题。

  在此背景下,楼市调控同样受到高度关注。

  自2004年开始,房价飙涨、房地产泡沫等话题就引起社会各界热烈争论,以至于在2005年召开“两会”期间,时任全国人大代表、上海发改委副主任俞国生在被媒体追问时也无奈表示:“不要谈房价,一谈房价我就晕。”

  高不可攀的房价,让透露着民间酸楚的“房奴“一词开始盛行,甚至成为教育部公布的171个汉语新词之一。

  在这种情况下,新一轮宏观调控的到来就变得顺理成章。更重要的是,这一次不止是央行的“独角戏”,而是七大部委联手作战。

  2005年,被行业称之为“政策年”,是房地产历史上首 个大举“宏观调控”的年份。在这一年中,土地、金融、税收等一系列政策的连番出台,政府与开发商博弈、政策与房价决战,中国房地产发展又进入了一个新周期。

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  七部委联手控房价

  2005年,控房价这个话题几乎贯穿全年。

  3月5日,时任总理温家宝在《政府工作报告》当中,单辟章节提出抑制高房价,并表示将此作为当年宏观调控的一项重要任务。

  3月17日,央行率先行动,宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策,将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。这是继2004年10月29日上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月,个人住房贷款利率的又一次上调。

  接下来,就是最重磅的“新旧国八条”。

  3月26日,国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》,俗称“旧国八条”,就加强和改善房地产市场宏观调控,解决市场运行重点的突出矛盾,特别是房价上涨过快问题,提出了八项措施,要求各地采取措施抑制房价过快上涨。

  在“旧国八条”中,有一条规定尤其抢眼,就是“把稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制,省级政府负总责,对住房价格上涨过快、控制不力的,要追究有关责任人。”

  这是“房价问责制”在中国首次出现,可以看出,中央对于控房价的决心非常大,同时证明这是一场从中央到地方都必须参与的战斗。

  “旧国八条”落地还不够一个月,4月28日,国务院又出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》,俗称“新国八条”,明确了享受优惠政策的普通商品房的标准,规定自2005年6月1日起两年内转让商品房要征营业税,并且禁止炒地和期房转让。

  “新国八条”余温未散,紧接着5月9日,国务院办公厅又转发了建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》,俗称“七部委”文件,从调整供应、调控需求、整顿规范市场秩序三方面入手,对稳定房价采取措施。

  这在中国房地产市场上是非常罕 见一件事,以致于当年就有业内人士感慨:“七部委能联手出台一个通知,并且规定到如此详细的很少很少。”

  如此密集和高强度的调控,史上罕 见,对房地产行业的短期影响也较为明显。

  据《我们房地产这些年》一书中提到,5月13日,万科、华侨城和金地集团股价不约而同地出现大幅下跌或接近跌停。

  从全年数据来看,各项增长也有所放缓。国家统计局房地产投资全年统计快报数据显示,2005年,全国房地产开发完成投资15759.3亿元,同比增长19.8%,比第一季度回落6.9个百分点,比2004年回落8.3个百分点。

  另据房地产市场信息系统数据显示, 40个大中城市商品住房累计成交面积同比下降3.16%,有18个城市同比下降,北海、温州、杭州、长春、厦门、天津、兰州7个城市降幅达20%以上。

  房价方面,国家统计局城市司对70个大中城市抽样调查的数据显示,2005年下半年以来,新建商品住房销售价格月环比涨幅平均在0.6%左右,价格涨幅趋缓,12月份,新建商品住房销售价格与上年同比上涨7.1%,其中,经济适用房、普通住房和高档住房销售价格分别上涨2.5%、6.4%和8.9%。

  政府调控意志坚决,但可惜的是,这场自上而下的战斗震慑力不太够,或者说后劲不足,因此被认为是“虎头蛇尾”。上述各项数据虽然增长的速度有所放缓,但增长的势头并没有改变,尤其作为调控重点的房价也是一路坚挺。

  究其原因,一方面是开发商们抱团应对,《我们房地产这些年》提到,当年在对“住交会”的报道中,部分媒体上打出了“开发商结成涨价联盟”的字眼。此外,他们还坚持在成交量下滑的情况下逆市开盘,而且价格并不比调控前低,以此来烘托整个楼市依旧红火的局面。

  另一方面,有分析人士指出,政府打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价,反而转嫁了成本,加大了新房市场的市场需求。

  在种种原因和各方博弈的影响下,前述一系列政策对房价的打压出现了短期和轻微的效果,但并不能持久,这也成为了接下来2006年、2007年房价报复性增长的重要原因。

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  得意者与失意者

  来势汹汹的宏观调控,尽管对房价并没有带来太大影响,但引发的成交量下滑,却直接让那些资金链紧张的企业陷入困境,其中顺驰无疑是打击最大的一个。

  经历过2003及2004年高价拿地、大举扩张之后,顺驰的资金链已经处于非常紧绷的状态。在2004博鳌房地产论坛上,王石都忍不住暗讽孙宏斌说:“有些大量拿地的企业在这个时候肯定很难受,他的资金链会非常紧,如果说不难受,一定是吹牛。”

  尽管孙宏斌自信回击“顺驰要在狂风暴雨中长成参天大树”,但事与愿违,孙宏斌的野心远远超过了现实,这直接造成了顺驰的“翻车”。

  为了“找钱”,自2003年开始,顺驰便开始筹备上市,但天意弄人,即使2005上半年,顺驰已经顺利通过港交所聆讯,但最终却因市盈率过低,无法实现募集资金的目的,上市计划被迫“搁浅”。

  上市不成,孙宏斌又拉来了摩根士丹利入股,希望通过出售20%股权找到“救命钱”,虽然孙宏斌盛意拳拳,但最后双方并没有谈拢。孙宏斌认为摩根士丹利要求太苛刻,摩根士丹利则无法接受顺驰利润率过低的现实。另外,还有报道称,在与摩根士丹利谈判的同时,孙宏斌还曾经向联想求助,但联想公司在考察完顺驰的项目后,并没有资助的意愿。

  上市搁浅、融资不顺、销售回款速度放缓,多重打击下,顺驰的资金危机暴露无遗。2005年年中以后,顺驰的财务状况已经严重恶化。

  《房地产江湖》一书中披露,当时顺驰苏州凤凰城项目每月销售回款任务是2亿,但每月只能完成1000多万,同时还欠下10亿元土地款。到2005年年底,最夸张的一天,苏州项目公司的账上只剩下16元。

  王石一语成谶。2005年底,负债累累的顺驰被迫大规模裁员,比例高达20%,连工资也改成每季度发放一次。面对资金链断裂,无能为力的孙宏斌到香港寻找买家,于是乎,就有了路劲收购顺驰的故事,这个故事在《地产40年》前述篇章有提过,后续篇章中也将着重描写。

       

  孙宏斌(图片来源网络)

  受宏观调控影响的还有万达,这一年万达有几个大项目推迟了销售,最终导致地产销售额得不到增长,与2004年持平,将近40亿元。

  虽然地产销售略显逊色,但万达2005年在资本运作方面却取得了实质性进展。据万达集团2005年工作报告显示,这年7月末该公司拿到了国家有关部门的批准文件,8月份,万达就收到了首批私募资金28亿元。与此同时,万达完成了“麦格理中国基金”的组建,06年现有的6个项目装进基金以后,四季度还有50多亿元的资本收入。

  万达强调,这两笔资金,对万达集团来说意义非凡。过去卖房子一年也有百八十亿的收入,但这是万达的资本收入,不是销售收入,万达从此开始了真正国际化的步伐。

  另一边厢,这一年只有5家开业电影院的万达文化产业公司,占领了全国7%的票房,名列全国第五。此外,万达还实施了3个电影院改造。

  2005年是万科实施新十年中长期规划的第一年,为了抓住未来十年的黄金发展机遇,在竞争中强化领跑地位,万科提出了“颠覆引领共生”的主题词。

  在接受媒体采访时,王石曾对这三个主题词做出解释。他说:“颠覆是我们提的很新的概念,颠覆主要是颠覆自己,尽管市场对房地产存在着一些不同的看法,有的人认为存在泡沫,但是房地产还是会有一个比较大规模的增长,它会不断地调整,不断健康地成长。如果还按照原来的状态,粗放式的经济模式肯定是不能再生存下去了,本身要改变的是我们自己。第二是引领,要做行业的领跑者。第三个是企业做了20年了,还要走第二个20年,第三个20年,不单单是要交税、创造利润,给社会提供更高的回报,还应该给生态、环保做一些贡献。”

  从最直观的数字来看,万科的领跑者角色确实演得不错。年报数据显示,2005年万科实现销售收入139.5亿元,同比增长52.3%。净利润达13.5亿元,同比增长53.8%。

  2005年,对万科这个品牌来说,有个里程碑的事件。这一年,“万科”商标被国家工商行政管理总局正式认定为驰名商标,这是中国房地产界第一个通过国家认定的驰名商标。

  作为引领者,在2005年里,万科还做了一件当时业界甚少听闻的住宅产业化研究。这年8月15日,万科和东莞松山湖科技产业园区管委会签订“万科住宅产业化研究基地项目”土地协议,这也正式拉开了中国房地产行业住宅产业化序幕,万科住宅产业化研究基地项目全面进入规划设计阶段。

  在这独特的一年,得意的人还真是不少。

  先来看北京。

  2005年12月10日,由北京城开集团与北京天鸿集团合并重组的北京首都开发控股(集团)有限公司(简称首开集团)正式挂牌成立。

  合并之前,天鸿集团主要开发中低档房地产项目,而城开集团在土地一级开发方面有丰富经验,曾在北京方庄和望京区进行大规模的土地一级开发。一个有开发能力,一个有地,两者的结合被市场认为是优势互补。

  而合并后的首开集团成为了当时全国规模最大的国资房地产开发企业,注册资本为20亿元,总资产达到500亿元,年开复工能力超过500万平方米,销售总额约100亿元,拥有100余万平方米的经营性物业和境内外房地产开发项目。

  被誉为京城大地主的首开集团,还一度放出“一部首开史,半座北京城”的豪言,可见其在北京市场的地位。

  另一京派房企首创置业也找到了一位“神队友”。2005年7月1日,首创置业宣布与当时世界上最大的房地产业投资公司之一——新加坡GIC旗下的RZP再度联手。合作双方将在上海合资成立“新创地产投资”,经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业,并从事与房地产相关的投资、收购。

  接下来把目光转向上海。

  2000年离开上房置换的周忻,经过几年打拼,在上海滩已经颇具知名度。彼时,中国楼市营销代理业才起步没多久,开发商对代理商的依赖度较大,因此,很多代理公司日子过得相当不错。不少营销公司老板也对当时的现状非常知足,这种小富即安的心态,导致诸多代理企业没有进行大规模全国扩张。

  但周忻的想法不一样,毕竟,他知道未来中国房地产巨大发展潜力,绝非偏安一隅、小打小闹就能够高枕无忧。于是,他早已在心里筹划进军全国的公司发展战略。

    

  周忻(图片来源网络)

  也正是在这段时间里,他认识了沈南鹏。沈南鹏在创办携程、如家的时候,开始跟周忻有了交集,两者都可以算是房地产相关行业从业者,因此彼此有许多共同话题。

  2005年元旦,周忻在杭州给沈南鹏打了个电话祝贺新年。沈南鹏顺口问了老友最近在干什么,周忻就讲了自己新一年的计划。听完之后,沈南鹏饶有兴趣,表示想投资。向来大气的周忻也没有计较估值问题,直接让沈南鹏自己开价,很快就达成合作。

  于是,在携程和如家的联合创始人沈南鹏的助力下,周忻麾下的易居全面升级,同时开启了全国大规模商业扩张。

  2005年,易居成立了中国首家具有独立法人实体地位的民办非企业的专业房地产研究机构——上海易居房地产研究院。紧接着,全新打造的房产经纪服务品牌和服务机构“易居臣信”也正式挂牌。尔后,易居CRIC中国房地产决策咨询系统全国推广应用启动仪式举行,易居由此打造了在房地产决策咨询领域全新的服务体系。

  可以说,成功引入中国知名天使投资沈南鹏,对易居是个质的飞跃,不仅为易居全国扩张提供了强有力的资金支持,更是为易居后续多轮融资和最终在美国上市奠定了基础。

  《地产40年》1995年篇章里提到中国金茂(原方兴地产),经过10年发展,已经在全国范围具备一定知名度,并于2004年,在香港创立中国金茂香港。进入2005年,经国务院国有资产和监督管理委员会批准,房地产正式列入中国中化集团主营业务范围,这也是中央批准的16家有资格经营房地产业务的央企之一。

  这家起步于上海滩的央企,其早期开发的上海金茂大厦迄今仍是上海滩的地标之一。2005年,有了中央授权经营房地产光环加持之后,中国金茂迎来加速发展阶段,当年上海财富广场完成全部销售,并挺进珠海市场,通过招拍挂一举夺得情侣北路契爷岭占地43500平方米的商用土地,该项目被命名为“每一间”花园。

  同年被中央批准的首批16家可经营房地产的央企还有中国水电地产。2005年11月,中国水电地产重组成立。中国水电地产是全球500强、国资委直属央企中国电力建设集团旗下房地产开发公司。

  2014年,中国水电地产对外宣布更名为“中国电建地产”。经过多年发展,电建地产形成了以北京、天津为核心的环渤海地区,以成都为核心的西南地区,以武汉、长沙为核心的中南地区的区域市场战略布局,围绕“京津冀都市圈”、“成渝经济区”、“长株潭城市群”、“武汉城市圈”等区域打造电建业务圈。

  既然前文提到孙宏斌,那绿城也是个绕不开的话题。与正在失意的孙宏斌相比,2005年对于绿城是个有特殊意义的年份。

  2005年,绿城成立已经十年。十年间,靠着质量和口碑,绿城积累了一大批“绿粉”。8月18日,绿城会宣告成立,这是绿城集团的客户俱乐部组织,在2005年已经拥有15万会员。

  华南区域的一批房企在调控之下,似乎也春风拂面。

  王健林在放缓销售,招商地产却在加大马力。这一年,招商地产宣布在深圳、北京、天津、上海、南京、苏州、广州、重庆、漳州等9大城市共18个项目同时启动,总开工面积达160万平方米。

  时代地产这一年营业收入超过15亿元,岑钊雄开始不满足于传统的住宅开发,开始向商业地产、旅游地产等领域扩张。

  这一年,美林基业成功进军广州核心区域,开发了美林海岸,美林湖畔花园,这两个项目的热销,让美林基业一战成名,顺利进入广州房地产企业第一阵营。

  保利集团对于国内房地产市场应该也是相当看好的。2005年,在夺下香港新海康航业投资有限公司控股权十二年后,保利集团开始对这个香港上市平台进行调整。这一年,香港新海康航业投资有限公司易名为保利(香港)投资有限公司,开始剥离非房地产资产,并策略性参股投资内地房地产开发。

  黄文仔的本事确实大。这年4月,英国恭亲王、外交大臣——迈克尔先生率欧洲财经贵宾团访问星河湾,轰动整个地产圈。趁热打铁,紧接着在6月,北京星河湾一期开盘,当天就收到了一万多张认购登记卡。

  在创立五年之后,姚振华麾下的宝能终于有了成名作。这一年,深圳宝能太古城动工。这个由17座24-32高层建筑组成的项目,是深圳湾区规模最大的建筑群,是深圳唯 一的都市综合体,唯 一的地铁连体物业,被称为深圳最后一个大型滨海高尚住宅区。

  2009年,深圳宝能太古城开盘当日热销15亿元,之后更让宝能获得了数十亿的利润。深圳宝能太古城的成功,让宝能地产声名鹊起,同时也让姚振华看到了城市综合物业开发的商机,自此踏上综合物业开发的征程,陆续开发了宝能城、宝能城市广场等综合体。

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  打工仔的传奇逆袭

  轰轰烈烈的房企诞生潮已经退去,但每一年,还是会有少量新面孔亮相。

  2005年,东亚新华地产在北京注册成立。这家在2016年销售额才突破百亿的小房企,在行业内并没有多少人熟知,但提起它的创始人,或许大部分人都会有所耳闻,他就是黄光裕的妹夫张志铭。

  在中国商界里,张志铭是一个颇具传奇色彩的人物。他是一名地道的北京人,求学经历不多,中专毕业,1993年加入国美电器,一开始是黄光裕的司机,之后转岗做业务员。踏实肯干的性格,加上与黄光裕小妹黄燕虹相识相恋的际遇,使得张志铭在国美的升迁速度如坐火箭。

  1997年,黄光裕提升张志铭为国美电器常务副总经理,将国美电器的工作全权交给他打理。1998年,与黄燕虹结婚后,张志铭正式出任国美电器总经理。在张志铭带领下,国美电器发展迅速,于1999年进军天津,此后开始向全国扩张。

       

  张志铭(图片来源:网络)

  国美的迅猛发展,让张志铭名声大震,成为仅次于黄光裕的“二号”人物。彼时,市场甚至把张志铭与苏宁张近东、三联张继升并称为中国家电零售业“三张”。更有传言称,有一次张志铭与黄光裕一起去天津考察市场,结果下面的员工只叫张总,站一旁的黄光裕竟无人理睬。

  功高盖主,老板黄光裕定必是不太愿意接受的。2002年10月,黄光裕高调复出,重新担任国美电器总经理一职,张志铭退出,任北京鹏润投资有限公司常务副总裁,成为国美电器房地产业务的拓荒者,并运作开发了“国美第一城”。

  2005年初,在鹏润地产的基础上,黄光裕又成立了明天地产、国美地产和尊爵地产三个地产公司。其中,明天地产的董事长兼总经理为张志铭。据说,当年是黄光裕叫张志铭将持有国美的11%股权兑现,用于注册明天地产,只不过,明天地产控股权依然掌握在黄光裕手中,黄光裕持股60%,张志铭夫妇两人各占20%。

  与虎谋皮的滋味相信张志铭已经尝试过不少,如果从这个角度猜测的话,或许可以理解为什么在2005年,张志铭成立明天地产的同时,又成立了东亚新华地产,后者由张志铭全资控股,不需再受黄光裕控制。不过这也只是猜测而已,关于东亚新华地产成立的因由市场上并没有太多风声。

  2008年,在明天又一城进入收尾工作时,张志铭离开了明天地产。但离开明天地产之后,张志铭也没有把全副心思放在东亚新华上。2008年后,张志铭几乎消失在公众视野,他旗下的东亚新华发展也一直不温不火。

  公开资料显示,东亚新华发展主要集中在北京,2008年开始走出北京,布局沈阳、鞍山;2010年在宏观调控环境下,东亚新华逆市扩张,在宿迁、南昌、东营、江阴等地一举拿下7宗地,进行全国布局。2015年,东亚新华拿下印尼The Nobel项目,进军海外。

  官网数据显示,自2005年成立以来,东亚新华先后布局了北京、包头、鞍山、沈阳、宿迁等17个省、市,及一个海外城市,2016年销售规模达到130亿元。但进入2017年,东亚新华业绩开始急转直下,甚至跌出克而瑞房企销售Top 200排行榜,榜单中,排名的第200的中天房产销售额为45.8亿元。

  另一个逆袭传奇由梁光伟创造。2005年,在高科技行业已经混得风生水起的梁光伟,带领着华强集团进入房地产。这一年,深圳华强新城市发展有限公司成立,这是华强集团投资设立的专业产业地产开发运营平台。

  毕竟不是华强集团最核心的一个业务,在房地产领域,华强新城市动作不算太大。华强广场是其布局最多的一个产品系列,目前已先后落子深圳、佛山、郑州、芜湖、青岛、沈阳等地。此外,还有产城融合示范区“深圳光明创意产业园”,沈阳华强商业金融中心等产品。克尔瑞数据显示,2016年华强新城市的销售额为76.5亿元。

  值得一提的是,在华强新城市这个产业地产平台之外,华强集团还在2007年开始涉足旅游地产,先后建设了芜湖方特欢乐世界主题公园、伊朗伊斯法罕市方特主题公园。而且,旅游地产称得上是华强集团较为突出的一项地产业务。

  根据美国主题娱乐协会(TEA)2016年发布的报告显示,华强方特主题乐园累计接待游客量超过2300万人次,挺进全球8强。同年8月,芜湖方特旅游度假区被国家旅游局批准成为国家5A级景区。

  梁光伟(图片来源:网络)

  关于梁光伟与华强集团的故事,又是一个励志的范例。梁光伟,1963年出生于浙江临海,18岁在沈阳军区当兵时跟随部队南下深圳,成为深圳开荒的2万名工程兵中的一员。一直想读大学的他,在工作之余刻苦学习,最终于1985年被深圳大学电子技术与计算机系录取。

  大学毕业后,梁光伟就进入了华强集团旗下的注塑厂车间工作,成为一名流水线工人。天道酬勤,刻苦耐劳又善于创新的梁光伟备受重用,至2000年,年仅37岁的他已经成为华强集团总裁。

  从底层员工到企业掌舵人,梁光伟的职业生涯跟张志铭有着很多相似之处。不过,比张志铭幸运的是,梁光伟在华强集团的话事权正在一步步加强。

  资料显示,华强集团原为广东省政府的国有独资企业,创建于1979年,是一家以文化科技产业为主导的大型投资控股集团。2002年,华强集团进行股份制改革。根据改革方案,广东省政府持股比例仅保留9%,其余91%股权分别转让给华强集团管理层的10名自然人和员工出资组建的员工持股公司。

  2016年,分别受让金安兴公司及自然人方厚德持有升鸿投资合计11%股权后,梁光伟实现了对华强集团的控制,持股比例升至45%。

  若干年后,在接受媒体采访时,梁光伟曾经对他这段励志拼搏的经历做出过简短回应。他说:“我相信,每个企业都不会让认真干活的人埋没。”

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  香港刮起REITs旋风

  2005年的香港资本市场,很热闹。

  继1992年越秀投资(后更名越秀地产)、1997年北辰实业、1998年合生创展、1999年上置集团、2003年首创置业、及2004年复地在香港成功上市后,2005年,港交所又迎来了三家内地房企。

  2005年7月14日,在延期几个月之后,富力地产终于在港交所敲响了上市钟声,募集资金约20亿港元,交易代码02777.HK。

  “我想你今天肯定没法想象路演是多么辛苦的一件事情。”回忆起富力的上市历程,主席李思廉毫不掩饰当中的艰辛。这也不难理解,在2004年开始的宏观调控影响下,顺驰及世茂两个同行都已经宣布推迟在香港上市,富力在延期之后坚持上市需要面对的挑战可想而知,首要问题就是认购不足。

  7月7日,是富力上市的定价日,一直到傍晚6点,李思廉才被告知欧洲和美国的配售部分认购数目终于可以填补在香港公开招股部分1839万股的认购不足之数。但开心没多久,伦敦遭遇恐怖袭击导致欧洲股市大跌的消息又让李思廉重新陷入焦虑,在紧急磋商后,李思廉决定将富力股票发行价调低到下限10.8港元。

  这一降,富力集资金额比预期减少了1.1亿港元。有舍就有得,虽集资额少了,但总算是保证顺利上市了,富力也因此成为国内第五家成功赴港上市的房企。

  相对于富力的一波三折,同在这一年上市的雅居乐就顺利的多。2005年12月15日,雅居乐在香港主板上市。根据招股结果,雅居乐全球发售约9.55亿股,其中公开发售部分获得241倍超额认购,国际配售获24倍超额认购,并以上限3.3元定价,集资约29.85亿元。

  这一年11月2日,华侨城集团旗下的华力控股(集团)公司也成功在香港上市,这家公司一开始经营的是纸制品业务,后更名为华侨城(亚洲)控股有限公司,并于2007年启动战略转型,新增商业综合开发业务。

  尽管定位为华侨城集团商业地产的发展平台,但华侨城(亚洲)转型近10年,旗下项目也只有6个,收入也主要来自于住宅销售,在商业地产领域并没什么成绩。另一方面,纸制品业务也发展缓慢。逐渐地,华侨城集团这个境外上市平台开始被市场忽视。

  作为一个国际级的金融城市,让香港资本市场热闹起来的,当然不仅仅是这三家内地房企。对于港交所来说,2005年是一个具有里程碑意义的年份。

  在2005年之前,港交所只有一种上市方式,就是企业上市,但2005年之后,信托也可以上市了。而且,仅2005年一年,就有三只房地产信托投资基金(REITs)实现上市。

  这一年,领展房产基金(前称领汇房产基金)、越秀房产基金、泓富产业信托分别于11月25日、12月12日、12月16日成功登陆港交所,拉开了房地产信托基金上市的序幕,同时也给中国房地产证券化打开了一片新天地。

  这三只打头阵的REITs,创造了很多的“第一”。

  2004年,在入不敷支,以及香港政府出现财政赤字难以资助的双重打击下,香港的公营机构——香港房屋委员会已经无法维持财政平衡,无奈之下决定断臂求生,将旗下与公屋相连的150个商场、180个停车位及93个街市进行证券化。领展房产基金就是在这种情况下悄然诞生,成为上述资产证券化的平台。

  尽管领展房产基金由香港房屋委员会成立,但这只基金是完全由私人和机构投资者持有,公众持股量达100%。正因为这个特殊的性质,领展房产基金自成立之日起,就一直深陷“公共资产私有化”的争议。

  争议归争议,但并不妨碍领展房产基金的发展。这只首家在香港上市的REITs,如今共计持有155项香港物业及3项内地物业,市值高达1637.37亿港元,是亚洲市值最大的房地产投资信托基金,同时亦是全球以零售为主最大型的房地产投资信托基金之一。

  越秀房产基金成立于2005年12月7日,是全球第一只投资于国内地产的REITs,也是目前国内唯 一一只真正意义上的REITs。上市十二年,越秀房产基金靠着母公司越秀地产持续的资产注入得以不断壮大,总资产从45亿上升到350亿。

  提到REITs,不得不说下广州国际金融中心。2005年,越秀地产竞得广州珠江新城西塔地块,也就是后来被命名为广州国际金融中心项目,英文名称为:International Finance Centre,简称IFC。

    

  广州国际金融中心(图片来源:网络)

  2005年12月,广州国际金融中心正式动工。广州国际金融中心开发一波三折,期间经历了全球金融危机,遭遇国际原材料价格上涨,面临人工劳动力成本增加、工程预算屡次增加的难题。所幸的是,越秀地产最终挺过了一系列难关,于2009年建成。

  2012年,总资产仅74亿的越秀房产基金以134亿元的价格收购广州国际金融中心,随后将其纳入REITs资产包中,并与越秀地产通过双平台运作实现资产证券化。这起证券化操作在当时引起业内广泛关注,成为中国房地产行业地产金融化早期样本。

  截至2017年,越秀房产基金旗下物业组合包括广州IFC、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会、白马大厦、武汉项目及上海越秀大厦共八项物业,其中上海越秀大厦为收购所得。

  第三只登陆港交所的REITs——泓富产业信托是长江实业旗下的房地产信托基金,成立于2005年,这也是香港首 个由私人机构筹组的REITs。泓富产业信托目前在香港非核心商业区拥有七项物业及498个停车位。

  REITs兴起,让香港资本市场变得更加丰富,更加热闹。在这重要的年份,我们有必要对这种相对陌生的产品进行一下科普。

  REITs,就是房地产信托投资基金,是房地产证券化的重要手段。具体而言,REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。收益主要来源于租金收入和房地产升 值,收益的大部分将用于发放分红。

  说得通俗点就是类似包租公包租婆,通过向投资人集资然后持有物业收租,最后扣除管理费等费用之后,把90%以上的租金分给投资人。

  20世纪60年代,在政府税收优惠的推动下,REITs在美国首先诞生。但一直到2002-2003年间才在中国起步,其中香港是运作相对成熟的一个市场。

  2002年,随着国内信托业务进入规范期,房地产信托业务开始崭露头角。2003年,REITs在香港开始运作,随后公布的《房地产投资信托基金守则》对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面做出了明确规定。

  历经两年时间的修订,2005年,香港又发布了新版的《房地产投资信托基金守则》,并对两处地方进行了改动:一是允许内地的商业地产项目以REITs形式到香港上市融资;二是放宽REITs的负债比率至资产总价的45%。其中第一条修订,成为了越秀房产基金得以赴港上市的关键。

  之后,REITs在香港进入了一个缓慢但平稳的发展进程,截至2017年,总共有10只左右的REITs挂牌上市。其中,2011年上市的“汇贤”成为全球首只以人民币计价的REITs。

  反观国内,REITs就没有那么顺利了。同在2005年,中国银监会颁布《加强信托公司部分风险业务提示的通知》(即“212号文件”),对房地产信托发行的门槛进行了严格限制,“212号文”被业内形象地称为“2005年的监管风暴”,再加上房地产限制外资政策的发布,国内REITs的发展一度停滞,这也直接导致2006年万达、华银控股、华润等公司效仿越秀集团发行REITs并赴港上市的计划“搁浅”。

  尽管后来政府又多次发文鼓励REITs发行,甚至制订试点实施方案,但由于法律体系、税收体系各方面都没有成熟,真正的REITs始终未能出现。目前包括“中信启航专项资产管理计划”、“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”、“招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划”等,以及首只公募REITs“鹏华前海万科”,都被市场视为只是“类REITs”产品,而不是真正的REITs。

  不过,近年来,随着商业地产、长租公 寓等业务的兴起,以及房企轻资产转型的迫切,REITs又一次成为了金融圈、地产圈炙手可热的话题。市场不少观点认为,REITs是盘活商业地产、发展租赁市场、帮助房企轻资产转型的法宝。因此,有市场人士认为,REITs在国内诞生可能是未来一两年内的事。

  万物都在循环。

  不管是楼市的调控,还是房企的兴衰,或是那些传奇的打工仔,或是REITs,它们不会专属于哪个年份、哪个时代,它们一直在循环,在重复,尽管不是每一次都那么相似,但总能找到共同点。它们的存在,推动着房地产行业勇往直前,让这个行业变得更健康,更多姿多彩。

  尾记

  2005年,距离2008年北京奥运会还有一段时间,但气氛已经越来越浓了。

  2005年的11月11日,马云还没发明双十一,国民还没机会沉醉在网购狂欢中,但时代永远不缺少惊喜,这天他们在为另一件事而欢欣鼓舞。

  在这个距离奥运开幕恰好1000天的日子里,在北京工人体育馆,北京奥运会吉祥物——“福娃”正式揭晓,五只拟人化的娃娃名字是贝贝、晶晶、欢欢、迎迎、妮妮,寓意“北京欢迎你”。

  同在这一年,中国第二次载人航天完满成功,神舟六号载人飞船顺利返航,宇航员费俊龙和聂海胜安全返回地面。中国的大国风范愈加彰显。

  2005年中国GDP现价总量为184739.1亿元,增长速度达到11.4%。这已经是中国GDP自2003年以来连续三年达到两位数以上的增长率,惊艳全球。

  而根据世界银行公布数据显示,2005年全球GDP排名座次也发生了不少变化,中国以约2.229万亿美元的GDP总量,大幅超过意大利和法国,并逆转英国,跻身全球第四大经济体。

  一个个喜讯在激荡人心,一项项改革在大刀阔斧地推进。

  2005年,股权分置改革终于破冰,证监会宣布启动试点工作;银行改革有突破,外资银行和金融机构相继入股建行、中行、工行;汇率改革迎来里程碑,人民币放弃挂钩美元;个税改革、医疗改革、教育改革依然任重道远……

  与上述各项改革牵头并进的是,牵动着全社会敏感神经的房地产行业,在这一年也面临严格调控,这个推动中国经济增长的引擎出现了“过热”现象,需要减速。

  各项经济指标一路向好,改革也进入深水区,中国前行大势已然不可逆转。房地产市场也在经济强劲增长势头支撑下,需求越来越旺。

  伴随着楼市火 爆,房价也逐步走高,调控日渐收紧,这一切,都在同步上演,而且将持续多年。

指导顾问/王合群

出品人/姚育宾

策划/马执文

作者/黄银桥  姚育宾