编者按

  《地产30年》系列之1999年(上),共和国五十年华诞,举国欢腾,成为国人亘久难忘的记忆。这一年,房贷禁锢被彻底打破,低迷的中国房地产市场在开展个贷、降息、公房允许上市等一系列刺激政策下逐渐升温。这一年,海南成为了处置积压房地产的试点城市,曾经遭遇重创的房地产市场迎来新生。

  更重要的是,这一年,互联网进入了房地产,两大行业联姻的序幕正式揭开。

  1999年,共和国迎来建国五十年华诞,历经半个世纪的洗礼,中国从诞生到成长,从挫折到突破,从迷茫到进取,从落后到崛起,昔日积贫积弱的中国发生了翻天覆地的历史巨变。

  1999年,澳门回归,这是继香港之后,中华民族在实现祖国统一大业中又一次迎来载入史册的盛事。澳门回归,也彻底标志着外国人在中国领土上进行管治的屈辱历史走向终结。

  这是个值得举国欢腾的年份,当时间的车轮驶到旧千年最后一个年份时,中国已经成为世界举足轻重的大国,吸引了世界各国关注的目光。

  1999年,由金融大鳄索罗斯掀起的金融风暴终于告一段落,中国终于从此前两年的亚洲金融危机中缓过一口气。

  然而,中国虽未受到正面冲击,但也元气大伤,特别是周边国家经济一落千丈,加之人民币坚持不贬值,外贸出口压力陡增,众多企业受到前所未有的挑战。

  总体而言,国内外形势依旧不容乐观,经济增长压力仍如达摩克利斯之剑一样,悬在国人的头上。与此同时,国际舆论也把中国视为重振亚洲经济的发动机。

  为了破解经济增长困境,中国继续加紧推进经济建设。1996年中央提出把住宅建设作为国民经济新的增长点,1999年,继续助力房地产市场发展,加快将潜在需求转化成有效需求,促进楼市成交成为了刺激经济发展的重要手段。

  1999年,是国内取消福利分房的第二年,房地产市场全面进入个人消费时代。但受传统消费习惯及预期收入降低的影响,居民购房并不踊跃。为鼓励居民购房,扩大国内需求,开拓国内市场,这一年,从中央到地方都出台了大量利好政策来刺激消费。

  这一年,房展会特别热闹,没有了团购利好的开发商卖力吆喝,只为争取更多的个人购房者。曾经遭遇重创的海南也迎来了“新生”。

  贷款买房成为主力军

  在《地产30年》1998年篇章里提到,朱镕基为把房地产培育成支柱产业,做出放开消费信贷的决定,这个想法很快在1999年成为现实。

  1999年2月,为了进一步扩大国内需求、开拓国内市场,中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,积极稳妥地扩大消费信贷,鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。

  6月,央行启动了自1996年以来的第七次降息,降息后,贷款利率比1996年(1—3年期)减少了一半以上,随后又下调了住房贷款利率,使得住房买家贷款成本降低。

  9月,中国人民银行决定将个人住房代款最长期限从20年延长到30年,从而减轻了购房者月供还款压力。

  到此,放开消费信贷通过完善金融服务、降低贷款成本、延长贷款年限,彻底打破房贷禁锢,从此贷款买房、按揭等新概念在中国内地迅速铺开。

  中央在积极鼓励个人消费信贷刺激商品房市场的同时,保障房工作也在同步推进。5月,建设部出台《已购公房和经济适用房上市出售管理暂行办法》,允许已购公房和经济适用房上市。

  在地方层面上,海南则在加速处置烂尾楼。

  1993年,以海南为触发点,过热的经济催生了第一轮宏观调控。1999年,当一轮又一轮政策出台寄望启动房地产成为国民经济新的增长点时,曾经被重创的海南再一次成为了焦点。

  数据显示,1993年海南房地产泡沫破裂后,全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元。

  1998年,朱镕基总理在考察海南时就已经提出要认真处理海南积压房地产,并决定在海南开展全国处置积压房地产试点工作。

  1999年7月15日,被时任海南建设厅副厅长林克昌誉为海南烂尾工程再生的“救命文件”《处置海南省积压房地产试点方案》获批,该方案从基本原则、方法步骤、政策措施到实施计划都做出了详细规定。

  不仅如此,中央财政还专门给予海南省处理积压房地产一笔专项补助,累计5亿元。

  1999年下半年,海南专门成立了海南省处置积压房地产办公室,林克昌任专职副主任,大规模的积压房处置工作就此拉开帷幕。

  同年9月和11月,海南省人大又分别出台《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》、《海南经济特区换地权益书管理办法》,解决了积压房地产悬而未决的确权问题以及闲置土地的矛盾。

  三年后(2002年),为更好地解决试点过程中遇到的困难,国务院又印发了《处置海南省积压房地产补充方案》(国办发〔2002〕60号),进一步推动积压房地产的处置。

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  图片来源:国办发〔2002〕60号文件附件

  多年的付出最终得到了回报。2003年底,三亚处置了所有的停缓建工程,成为海南省第一个没有烂尾项目的城市。

  2007年6月30日,海南省处置积压房地产办公室宣告解散,这意味着,经过八年“抗战”,海南的烂尾楼基本已经处置完毕。

  在北京,为推动商品房交易,政策性贷款的首付款比例降到了10%,年限放宽至25年期,单笔贷款最高额度上限也由原来的30万元上浮到39万元。此外,在房地产展览会期间,建行北京分行将首付款比例由原来的30%降到20%。

  在深圳,该市政府10月颁布《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》,从2000年1月1日起,职工将所购安居房补交全成本微利差价和缴纳有关税费后,便可拥有全部产权,并可进入市场交易。

  福利分房时代,开发商拿地开发项目,很多时候在规划阶段就被单位团购了。1999年,当团购变成散售,开发商的营销思路也开始转变。

  这一年,北京房展会异常热闹,开发商像小贩一样,把房子拿到市场上去推销,人们像赶集一样,逛房展会买房子。

  本来,北京已经有春秋两大房展会,1999年,北京又推出冬季房展会,并于2001年推出了夏季房展会,这就是北京有名的“四季房展”。

  在住房商品化更加充分的深圳市场,中国房地产会展第一品牌横空出世。11月26日,第一届“住交会”在深圳开幕,这是新中国成立以来首次以住宅产业为主题的大型展会。在往后的发展中,“住交会”又先后移师北京、上海等城市。

  一系列政策利好和开发商的卖力吆喝下,房地产市场逐渐升温。据《中国物价》数据显示,1999年全国房地产开发完成投资2952亿元,比上年同期增长17.9%,其中,商品住宅完成投资1974亿元,增长29.1%。

  商品房销售面积14556.53万平方米,住宅12997.87万平方米,同比分别增长19.46%、20.05%。但在买方市场主导下,价格并未增长,全年房屋销售价格微降0.1%,土地交易价格持平。

  赤裸裸的数据给了政府、给了开发商满满的信心,一切努力没有白费。我们可以看到,这个承担着中国经济增长重担的行业在逐渐恢复元气,茁壮成长是可以预见的事,中国经济亦将籍此腾飞。

  而福利分房时代的远去,让中国房地产行业变得更加商业化、市场化,同时也变得更加公开透明。这个活力十足的市场,见证着越来越多的财富奇迹诞生。

  房地产互联网时代开启

  1998年,新浪、搜狐、网易等互联网公司的相继成立,在国内掀起了一股互联网狂潮。同年,福利分房制度终止,日益商品化的中国房地产迎来一个全新时代。

  这两大鲜明时代特征催生了无数商机,有的人紧跟丁磊、马化腾、张朝阳的步伐,投身到互联网大潮中,有的人追随王石、杨国强、许家印等人的脚步,进军房地产。还有的人,希望一箭双雕,分食互联网和房地产两个大蛋糕。

  于是,1999年,中国房地产迎来了具有颠覆性的一年。这一年,互联网、房地产这两个原本毫不相关的行业走到了一起。

  曾在美国最大房地产信息互联网公司Teleres担任信息分析员的莫天全,回国后在中国房地产指数系统出任秘书长之职,但没多久,他决定出来创业。于是,1999年6月,莫天全获得IDG资本合伙人周全、林栋梁支持之后、找了几个员工,在北京创立了搜 房网,域名“soufun.com”。

  搜 房网并非中国最早的房地产网站,但是,意识到房地产地域性很高的莫天全,开始了空手套白狼的收购大战。他飞往全国各大主要城市,用“三个月内资金到账”的承诺,尝试收购各地房地产网站,并表态如违约,愿意赔偿。这种稳赚不亏的生意,让很多房地产网站持有人心动了,于是国内几家较大的地产网站归到搜 房网旗下,就这样,短时间内,搜 房网迅速成为中国首家跨地域的垂直房地产网站。

  只不过,“搜 房”这个名字,后来引发一起商标纠纷,最后促使莫天全的搜 房网更名。

  早在1995年,李忠名下的道杰士公司开通了“北京房地产互联网”,网站上有个频道就叫“搜 房”。1999年起,道杰士率先注册了sofang.com等一系列与“搜 房”相关的域名,并正式运营搜 房网。

  2014-2015年最高院及国家工商行政管理总局商标评审委员会分别作出裁定,对李忠“搜 房”商标予以核准注册,并向李忠的搜 房网颁发商标注册证。2014年,莫天全运营的搜 房网全面改名为“房天下”,网址也变更为“fang.com”。

  1999年,还有一家房地产网站诞生了,这就是焦点房地产网。这家网站的创始人吴波跟莫天全一样,同为清华大学毕业,也都曾到美国留过学。

  吴波,拥有多家公司创办、运营经验,精通互联网及移动终端软件技术及服务,甚至协助过信息产业部创立VCD3.0和超级VCD国家标准,万利达、新科、步步高这些耳熟能详的企业,就是借助这些标准规范最后实现腾飞。

  只不过,在经营焦点房地产网四年之后,吴波并没有像莫天全一样长期经营下去。他将网站卖给了搜狐张朝阳,网站名字也改成“搜狐焦点”,成为搜狐旗下的房产频道。

  事实上,吴波更为人所关注的是,2009年,他率领原焦点房地产网部分团队,参照美国热门电子商务网站Groupon和Foursquare,创办拉手网。后来,吴波又把拉手网转让给了宏图三胞。

  2014年,这位号称“风投最爱投的人”重新杀回房地产领域,上线新的房地产网站美澳居,在美国做房地产买卖,并且获得DCM等知名风投。

  房天下、焦点房产网的成立,以及后来强势崛起的新浪乐居,共同开启了房地产互联网的先河。随着房地产市场商品化、市场化的深入,购房者对于房地产信息的需求变得越来越迫切,而房地产与互联网的结合,无疑打破了此前封闭的信息渠道。

  曾经,购房者要买房必须借助熟悉市场信息的经纪公司或代理人,某种程度上,购房者在交易中常常处于信息不充分的弱势地位。但互联网的出现,将房地产信息搬到网上,为市场增加了大量的信息,信息也变得更加公开透明。

  这是一个巨大的需求,也是一个巨大的商机,没有人愿意错过。在房天下和焦点房产网之后,新浪、网易、腾讯等综合门户网站也纷纷开设地产板块,新浪乐居更是后来居上,成为中国首家在美国资本市场上市的房地产互联网公司。

  再往后,安居客、爱屋吉屋、房多多、我爱我家、Q房网等一大批房产互联网站如雨后春笋般涌现。

  在近20年的发展历程中,房地产与互联网的结合模式也在不断演进。第一代模式主要继承了美国90年代互联网大潮的“免费思想”,通过免费提供信息服务获得线上流量,再将流量导入广告和端口费来变现。

  第二代模式则从原来的单纯免费提供信息赚取流量演变成电商平台,2011年4月,新浪乐居与SOHO中国合作推出网上卖房,开创了房产电子商务先例,房地产进入了以线上推广、线中蓄客、线下拓客相结合的O2O电商模式。之后,万科、保利、恒大、碧桂园、金茂等多家房企也效仿SOHO中国触网,试水O2O电商售房模式。

  2014年随着房天下转型,互联网浪潮再度袭来,房地产与互联网结合开启了第三代模式,纯线上模式,这对世联行、中原、链家这些传统线下平台造成了巨大冲击,很多打着“佣金减半、不要门店”旗号的互联网公司纷纷创立,房多多是其中一个代表。

  但第三代模式推进起来并没有太顺利,2017年,首先提出转型的房天下在经历巨额亏损之后,宣布重新回归开放平台战略,这也宣告了其转型并未找到出路。

  另外,随着房地产行业的发展和变化,各大房产网站也早已不局限于新房业务,二手房、写字楼、商铺、旅游地产、海外地产等等栏目也应运而生。房地产与互联网的结合已经变得越来越深入。

  指导顾问/王合群

  出品人/姚育宾

  策划/马执文

  作者/黄银桥  姚育宾