这一年,许家印在广州注册成立恒大,姚振华开始进军房地产,中国奥园、龙光、泰禾、卓越、新城、珠光、金辉、中骏、弘阳、升龙、联泰、保集、恒盛、奥宸、荣盛等行业新人相继亮相。

  无疑,1996年,对于房地产行业来说会是一个触底反弹的年份,一方面是因为它此时此刻跌入了前所未有的低谷,另一方面是因为它肩负起了提振国民经济的重任,当然,在一年之后,转变了身份地位的中国房地产行业将翻开一页新篇章。

  1  中国房企看广州

  1996年,在房企创业大潮中,主角光环毫无疑问落在许家印头上。这位白手起家,一手缔造了恒大庞大商业帝国的地产巨头,在这一年里迎来了人生中一次艰难的抉择,也是命运转折的关键节点。

  许家印,在《地产30年》各个篇章里,都不会缺席的重要人物,借此篇章重新梳理一遍。

  1958年,许家印诞生于河南周口一个小乡村。他的父亲早年参军入党,担任抗日部队骑兵连的连长。许家印的母亲在他出生不到1年时,得到了败血病撒手而去。许家印幼年的生活异常艰苦,但却并未因此沉沦。相反,他从小坚持念书,凭着家人省吃俭用,得以读到高中。

  到了1977年,获悉中国恢复高考,许家印立刻报考,由于准备仓促,遗憾落榜。他没有放弃,靠着地瓜、面饼、盐凑成的口粮,坚持苦读,最终在1978年,如愿跃入武汉钢铁学院的龙门。在武汉钢铁学院,他学了四年钢铁专业。

  1982年,毕业之后,分配到了河南省舞阳钢铁公司,许家印一路从基层干到车间主任。这位工作狂,在当主任的七年时间里,没有休息过一天,连大年三十都会跑回厂里。

    

  后排右二为许家印(图片来源:网络)

  1992年,也就是许家印参加工作十年之际。南巡之风吹遍大江南北,他也被当时火热的氛围所感染,毅然决然下海,跑到中国改革开放最前沿深圳找工作。

  最后,许家印挑选了一家成立不足一年的连锁贸易企业——中达公司。他很快展现出惊人的商业能力,签下第一个单子就为公司带来10万元的业务额,籍此受老板赏识,坐上了办公室主任一职。

  在《地产30年》之1992年篇章里,笔者详细描述了当年的房地产发展盛况:王健林借改制创立了万达,杨国强被迫接盘开办了碧桂园,李彬海从军队转业奉命创建保利地产,张玉良刚成立的绿地已经拿下上海改造项目,陈卓林转投房地产打造雅居乐,刚毕业的姚振华也创办了宝能,朱孟依在香港注册了合生创展,胡葆森的建业也来了,万通六君子冯仑、潘石屹等人早已赚到第一桶金……

  可以说,与上述地产大佬,1992年才刚下海许家印其实并不占优势,他甚至连房地产为何物尚且不了解,更别说从事房地产开发。但是,他并不满足于办公室主任的位置。

  1993年,许家印主动向老板提议跟自己熟悉的舞钢合作,征得同意之后,在中达旗下了注册了一家叫“全达”的贸易公司,并出任总经理。

  1994年,中达老板本想派许家印前往长春担任总经理,但他却把拓展的目光放在广州。当年国庆节,许家印带着司机、出纳、业务人员组成的一支小分队,来到有千年商都之称的羊城,成立了一家名为鹏达的房地产公司。

  不得不说,许家印确实很有眼光,他挑中的这座城市,诞生了众多房地产公司,包括保利地产、富力、合生创展、珠江投资、珠江实业、越秀地产、合景泰富、时代地产、珠光控股、中国奥园、海伦堡地产、敏捷地产、星河湾、方圆地产、实地集团等一大批跻身中国前200强的重要房地产公司。此外,碧桂园、雅居乐等企业也是以广州为大本营,进行全国扩张。

  另外,广州在楼市营销、大盘开发、产品定位等诸多领域也是全国领先,曾长期是中国各地房地产学习的楷模。广州在中国房地产界拥有举足轻重的地位,而房地产企业也给广州带来巨大知名度,以致有人开玩笑说:“央企在北京,外企聚上海,民企跑深圳,房企看广州。”

  1995年,许家印操盘的第一个项目珠岛花园开建了。在大户型当道的住宅市场,珠岛花园祭出“小面积、低总价”的营销策略,迅速激活市场潜在需求,首期未售已火,刚上市便脱销。

  只不过,项目成功之后,许家印的收入却没有相应体现。鹏达旗下的珠岛花园项目为母公司中达净赚两个多亿,形成鲜明对比的是,许家印的工资却依旧低得离谱,一个月竟然才3000多元。

  1996年,许家印正式离开老东家深圳中达。离开的原因用许家印的话说:一个人的价值,应该体现出他的能力水平与贡献。这次选择,某种程度上来说是种无奈,他后来回忆,假如当年把他的年薪提到10万或者20万,那也不会去想创业。毕竟创业有风险,更有艰辛。只不过,3000多元的工资,养活家庭都困难,更别说体现价值。

  这个追求实现自身价值的男人,开始了创业生涯。1996年6月26日,恒大在广州注册成立。如同所有白手起家的企业家一样,许家印创业之初也走过一段艰难岁月。

  幸运的是,无论是在全达还是鹏达,许家印的能力都得到认可,创业之后,很多人追随他一起打拼,并在1997年打响恒大第一枪。

  恒大首 个开发项目金碧花园创下当年拿地、当年开盘、当年售 罄等“八个当年”纪录,从此奠定了许家印在地产江湖的地位。这一切,将在《地产30年》1997年篇章里详细讲述,此为后话。

  2016年6月26日,恒大成立20周年,庆典现场星光熠熠,马云、李思廉、郭广昌、许荣茂、杨国强等各界大佬均到场祝贺,他们见证着恒大20年前的艰辛,也见证着它20年后的辉煌。

  1996年,许家印的故事暂且告一段落,但地产江湖关于许家印和恒大的传奇在后面的《地产30年》篇章里还在继续。

  前面提到,中国房企看广州。与恒大同年诞生的广州房企,还有中国奥园和珠光集团。

  先来看看中国奥园,人称“郭承包”的郭梓文,在1996年结束了所有承包企业,开始将目光瞄向房地产开发,在香港注册创办中国奥园前身香港金业集团,同年10月金业别墅花园正式立项。

  这个决定对于郭梓文来说,颇需要一番勇气。在正式涉足房地产之前,郭梓文做的是承包生意。1991年,郭梓文问人借了5万元承包了当时负债累累的番禺建安装饰公司,挖到了人生的第一桶金,之后,他又承包了五家国企,成为当时番禺最早承包国营企业和承包企业最多的人。

  郭梓文的毅然转身成功了,在1997年,郭梓文的金业花园与许家印的金碧花园成为市场黑马,轰动穗港。1998年,郭梓文借奥运热潮将金业更名奥园。

  在《地产30年》1993年篇章里,曾经写过朱氏三兄弟创业的故事,其中,朱孟依率先于1992年创建合生创展。两年之后1994年,朱孟依的兄长朱拉伊开办广东新南方集团有限公司。又过了两年,1996年,朱孟依的三弟朱庆依成立了广东珠光实业有限公司。

  2005年,广东珠光实业有限公司经核准变更为广东珠光集团有限公司。2009年,珠光集团借壳南方国际在港交所成功上市,南方国际更名为珠光控股集团有限公司。

  但朱氏家族的神秘色彩始终未因旗下公司上市而褪减。根据年报数据,珠光控股上市多年来,一直依靠母公司珠光集团注资,但注资量非常有限,截止2017年6月30日,珠光控股旗下销售项目仅5个,销售额23.24亿港元。

  虽然上市平台表现平平,但珠光控股母公司珠江集团却被市场公认为“隐形大地主”,尤其在广州手握大量优质土地储备,包括潭村、火村、沥滘村等大型旧改。

  中国房地产除了广州别样精彩之外,改革开放前沿的深圳,同样在发力。

  在1996年之前,中国所有房屋的建设面积大小、户型配比都必须由政府部门按照以前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义,不容许有丝毫的变动,这套固守多年的法则最终被深圳益田花园首先打破。

  1996年,深圳益田花园开工建设,户型大小和面积全部由开发商根据市场需求来设定,部分户型面积甚至达到200多平方米。深圳益田花园这项破天荒的举动,被市场誉为,中国房地产市场的供应与需求第一次达到了匹配。

  尽管1996年对于中国房地产行业来说是艰难的一年,但逐渐变得规范的市场,也为房企的生长提供了更加健康的土壤,有志之士在不断涌现。 

  在深圳这片特区热土上,靠卖蔬菜起家的姚振华开始不满足于这份“小生意”,他想谋求更多。自1996年开始,姚振华开始频繁出现在深圳的土地市场,有报道称,在1996-1998年期间,姚振华旗下的新保康连续三年都有在深圳多处获取土地的记录。

  根据《深圳市宝安区1996年土地出让一览表》显示,1996年,姚振华旗下的新保康公司在宝安区拿到了5块共计约14万平米土地,土地用途为“其他”。而且,新保康还是当年在宝安区拿地面积第二多的企业。

  1996年,李华也嗅到了房地产的商机,在深圳成立了卓越实业发展有限公司,即卓越集团的前身。相较于住宅领域,卓越集团在商务办公领域的表现更为人称道,由其开发的写字楼在深圳福田中心区、后海中心区、前海中心区、宝安中心区都有分布,是深圳四大中心区最大的商务地产开发商,被称为“深圳CBD写字楼之王”。恒大要将总部迁至深圳,选择的就是卓越后海金融中心。

  1996年,在深圳诞生的还有一家房企叫——奥宸集团,这是一家以房地产开发为龙头,集商业运营、物业管理于一体的大型民营企业集团,房地产项目遍及深圳、北京、昆明、洛杉矶等地。

  但可惜的是,这家曾经入选深圳百强房企的公司,在2014年的调控中陷入了资金困境。据一位离职员工透露,从2014年下半年开始,奥宸地产就开始拖欠员工工资,导致大量员工离职。之后2015年和2016年,奥宸地产又深陷拖欠供应商、承包商款项、项目停工、项目被司法查封等泥潭中。

  2017年6月,有媒体报道,奥宸地产位于深圳市南山区阿里巴巴大厦T2座9楼的办公室已经人去楼空。有业内人士分析,前几年摊子铺得太大,是奥宸地产在调控中出现资金链断裂的主要原因。

  这家曾经的百强企业能否重新爬起来,依然是未知之数。

  1996年,龙光集团前身汕头龙光建安成立,次年开发阳光花园一期,正式踏足房地产行业,不过当时的龙光并没有什么名气,一直到2000年在汕头因城中村改造项目才稍微被外界关注。

  真正让龙光集团名声大振的是2003年以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王,之后,龙光集团在拿地王的路上一发不可收拾,分别于2014年夺下龙华白石龙地王、2016年力压平安夺得光明商住地,刷新2016年全国地王纪录,号称“地王专业户”。2017年中期业绩会上,据管理层透露,这家从汕头走出来的小房企,已经在粤港澳大湾区手握超3千亿货源。

  2 闽系新军发力

  闽系房企,是中国除了以广州、深圳为代表的粤派开发商外,另一支源自民间的房企大军。1996年,福建人集体发力,创办了泰禾、金辉、中骏、弘阳等多家知名房地产公司。

  1996年,黄其森三十岁了,在而立之年,他希望人生能有点改变,于是毅然离开建设银行福建分行,放弃体制内的身份,投身到浩浩荡荡的创业大潮中,在福州创建了泰禾。

  “当时的时代主旋律是解放思想、加快改革步伐,可以说,和所有受此感召、纷纷主动下海的创业者一样,在这样一个巨大的历史机遇面前,我内心充满热情与激情,深信奋斗可以改变命运。”若干年后,黄其森在谈到当年下海创业的初衷,不无感慨。

    

  泰禾集团董事长黄其森(图片来源:网络)

  金融出身的黄其森,有着一股浓厚的文化情怀,而且,他还把这股情怀注入到了泰禾的产品中去,集中体现了中国院落文化、中式园林之美的“院子系”产品便是出自其手。如今“院子系”产品不仅仅成为黄其森的得意之作,也成为了中国中式别墅的代表。

  1996年,在闽南这个爱拼才会赢的地方,诞生的还有金辉集团。这一年,港商林定强回到家乡,创办金辉集团,这是一家集房地产开发、工程建筑、物业服务三大业务板块为一体的外商独资企业。

  成立21年来,金辉集团的项目遍布北京、上海、苏州、南京、福州、重庆、西安、沈阳、合肥、成都等城市,是闽系房企里的一股中坚力量。

  1996年,中骏置业控股有限公司成立了,这是中骏集团旗下以地产开发为主的子公司。中骏集团,由印尼归侨子弟黄朝阳创办。黄朝阳原籍福建泉州,80年代初,黄朝阳响应中国改革开放政策号召,在家乡投资兴办实业,投身内地经济建设。

  1984年高中毕业后,年仅18岁的黄朝阳远赴东北,以机械零配件经营起家,开始创业生涯,并独资创办泉州汽车材料工业公司。1987年,开设中骏集团,主营建筑机械、电力设备的制造和销售等。此后还与两家世界500强企业——日本住友重工、日本石川岛重工在中国合资设厂,并探索重型建机国产化之路。

  祖籍同为福建人的曾焕沙早年参军,16岁时就到了海南,成为海军航空兵。有一次,曾焕沙的表哥到部队探望他,临走时给了曾焕沙几块瓷砖,让他有空就去部队周边镇上,看看有谁需要瓷砖。曾焕沙抱着试试看的心情往镇上跑了一趟,出乎意料的是,居然很多人需要瓷砖。就这样,他开始经营起瓷砖生意。

  1988年,从部队退伍之后,曾焕沙没有返乡,而是留在海南,继续他的瓷砖建材批发业务,先后创办海口龙华商行、海口沙龙实业有限公司。1990-1994年间,曾焕沙还到海南大学经理系学习。那几年时间里,海南楼市大起大落,特别是经历了房地产泡沫打击,但曾焕沙还是积攒下人生第一笔财富,只不过,要继续发展,还是受当地经济环境的影响。

  于是,在1995年,曾焕沙经过实地考察之后,毅然下定决心,带着500万资金前往大陆发展,他首站选择到南京,还是做他熟悉的建材批发。

  1996年5月,曾焕沙联合4名同乡股东,把位于南京长江大桥北堡附近一块占地110亩的庄稼地拿下,随后开发建成“红太阳装饰城”。借助火热的建材生意势头,红太阳也迅速扩建,并从南京浦口信用联社贷来70万,补充开发资金。

  随着南京红太阳商业大世界建成开业,弘阳创业也正式步入正轨。1999年12月,南京红太阳房地产开发有限公司成立,全面进军房地产领域。2009年,红太阳集团正式更名为弘阳集团,确立了“商业+地产”双轨并行的发展模式,以开发建设城市新区的商业生活中心为主营业务。

  面对热闹非凡的闽系,江浙人也不甘寂寞,趁着1996年的楼市利好政策,竞相涌入房地产行业。

  保集控股集团成立于1996年,总部设在上海,其创始人裘东方早年曾是宁波化工局最年轻的处长,后来成为化工部科技总院、浙江省化工厅和宁波市有关部门合作创办的一家科工贸一体化股份公司的负责人。

  上世纪90年代,这个合办的股份企业转战上海。不久,化工部随着部委机关调整,撤并分流,裘东方所在的企业转制成为民营企业,并在上海迅速发展,一跃成为当地重要的房地产开发商。

  裘东方为人低调,罕有接受媒体采访,但却是典型的宁波商帮代表,热衷参与各种宁波商会活动,并担任上海宁波商会会长。

  宁波帮也是中国商界一股不可小觑的力量。甚至连改革开放总设计师邓小平都充分肯定宁波帮的作用,他在北戴河的一次谈话中,号召“要把全世界宁波帮都动员起来建设宁波”。

  宁波帮之所以受到重视,是因为诞生了一大批行业精英,商界包括清末上海巨富叶澄衷、银行大佬虞洽卿、香港娱乐大王邵逸夫、世界船王包玉刚、航运大亨董浩云等著名商人。

  除了工商界,宁波人在科学界也人才济济,宁波籍的两院院士多达85人,居全国各城市之首。另外,作家余秋雨、已故著名艺术家陈逸飞等,祖籍都是宁波。

  1996年,恒盛地产诞生于上海。创办人张志熔少年时期,随父亲从江苏前往上海。1990年,18岁的张志熔用打工挣来的3万元开办了自己的公司,随后投入到上海房地产市场。1996年,恒盛地产成立后,张志熔开发了几个在上海享有较高知名度的房地产项目,逐步在地产界立稳脚根。

  中国南方忙碌在一片创业热潮中,北方开办企业的萌芽也在破土而出。

  1996年,是荣盛房地产发展股份有限公司的初创年,创始人耿建明与王石、王健林、曾焕沙一样,也是军人出身。

  1980年,高中毕业的耿建明入伍,成为00362部队的一名基建工程兵。当兵三年后,耿建明凭借着自己的努力,考取了华北航天工业学院建筑技术经济管理专业,1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。

  在廊坊市一建公司就职期间,无论是工作还是学习,耿建明都没有落下,至1996年,耿建明已经从一名普通普通员工晋升为处长。此外,他还在1991年成功考取天津大学工程造价专业。

  然而,仕途的顺风顺水并没有磨灭耿建明多年以来产业报国的心愿。1996年,耿建明毅然放弃铁饭碗,辞职下海创业,成立自己的荣盛建筑安装公司。

  在建筑行业混的风生水起的时候,耿建民灵敏地察觉到建筑市场已经趋于饱和,消费者对于住宅的需求才是绝大的市场潜力,于是耿建明开始进军房地产。而多年的建筑经验,也为耿建明进军房地产提供了基础。用他的话说,就是掌握了种棉、织布、印染、裁缝技术之后,还怕造不出比别人更漂亮的衣服吗?

  初入房地产行业,耿建明就为自己开辟了一条另类的发展路径,不同于大部分企业“先扎根本地、再异地扩张”的发展模式,耿建明提倡的是“走出去、练好功、请回来”。

  1999年,耿建明把进军房地产的第一个项目——方州花园建在了南京,凭借着特色的户型设计和精良的施工,该项目短短几个月便卖光了,耿建明顺利地踏出了第一步。

  2007年8月8日,荣盛发展成功在深交所上市,成为河北省首家通过IPO上市的房地产公司。历经20多年发展,荣盛发展旗下项目遍布河北、海南、辽宁、浙江、四川等在内的35个城市,开发项目超过170个。2017年上半年,荣盛发展实现销售金额272亿元,跻身全国50强,总资产继续扩大至1718亿元。

  4.华远上市、绿地改制

  作为传统的重资产行业,房地产对于资金的渴求从来没有停止过,资金量的多少可以说直接决定着一家企业发展速度的快慢和规模大小。

  1993年“国16条”出台一下子将境内融资通道堵死,自求多福的开发商于是将目光转向境外。1994年,通过吸收外资入股,华远地产踏出了境外融资第一步,成为了国内首家中外合作股份制房地产公司。但这并不够,合资完成后,华远地产便紧锣密鼓地开展境外上市的准备。

  1996年3月,华远地产外资股东坚实公司向港交所提出在香港资本市场上市的申请,但由于坚实公司注册在英属维尔京群岛不符合港交所要求,于是三名外资股东按同等持股比例在开曼群岛注册了华润(北京)置地公司,并以华润置地的名义向港交所提交上市申请。华润置地持有坚实公司100%股权。

  在一系列上市准备工作之余,坚实公司股权结构发生了变化,香港太阳世界出让其在坚实公司持有的股份,其份额分别由华润创业以及新加盟的美国高盛认购,交易完成后,华润创业占坚实公司73.5%股权,美国国泰财富占14%,美国高盛占12.5%。华润创业成为华远地产间接控股股东。

  任志强将此次上市称之为“借桥上市”,因为华远地产并没有全部在香港上市,仅仅是持有华远地产52%股权的外资部分在香港上市,而外资公司拥有的全部资产就是华远地产的资产。

    

  图片来源:网络

  初次登陆资本市场,华远地产获得了充分认可。

  1996年10月29日,华润置地在香港正式发布已定价的招股说明书,拟以2.36港元/股增发3亿股,其中15%在香港对个人公开发售,85%在全球配售。时至11月1日中午认购截止时间,华润置地在香港获得了高达125.7倍的超额认购,创造了当年香港上市发行认购倍数的最高纪录,向全球配售的部分也获得了高达50倍的超额认购。

  乘胜追击的华润置地,于是又增发了15%的股票,总计发行了3.45亿股股份,募集资金8.142亿港元。

  不过,事情进展并没有想象中那么顺利。据任志强在《野心优雅》一书中回忆,当年股票发行大获成功的华润置地,在上市前夕却遭到了中国证监会的非议。以华润置地未经批准而违规在香港上市为由,中国证监会向国务院上报了此案,要求国务院限制和撤销这次上市行为。

  屋漏偏逢连夜雨,证监会尚未摆平,任志强又遭匿名信举报,称其1985年被区检察院被抓捕进行审查,并被判刑和服刑。

  尽管最后成功辟谣,但国务院始终未松口批准华润置地赴港上市。任志强透露,一直到11月8日凌晨1点多,时任华润集团副总经理宁高宁才接到可以敲钟挂牌交易的命令。

  11月8日,华润置在香港联交所敲响了上市的钟声。当日股票交易的收盘价为4.05港元/股,比发行价上涨了60%多。

  从地狱到天堂,我们可以想象,1996年11月8日,对于任志强和宁高宁来说,会是多么惊心动魄的一天。

  任志强称,他们事后才知道,时任外贸易经济合作部部长吴仪是当年华润置地获准上市的关键人物,吴仪在与副总理朱镕基斡旋数小时后,终于换来了一句“下不为例”放行了。

  华润置地成功登陆港交所,为华远地产打开了境外融资大门。从1994年引入外资,到1996年借桥上市,再到1997年发债及扩股,华远地产累计从境外融资约5亿美元。

  借助巨大的资金优势,华远地产得以在行业内一路高歌猛进,注册资本从当初的1500万元飙升至10亿元,业务也扩大到年开工交工300多万平方米。至2001年,华远地产股本从合资前的3.75亿股增加到13亿股,总资产约80亿元,成为全国最大的房地产公司之一。

  可惜的是,华远和华润这段甜蜜的婚姻最终还是没能躲过“七年之痒”。2001年,华远集团和华润集团宣布分手,华润集团将持有90%股权以上的老华远地产更名为“华润置地”,而任志强则带着“华远”品牌和5名老华远人一起打造了一个新的华远地产。

  只不过,新的华远地产在时代与市场的变迁中,已经无法重拾昔日的辉煌。华润与华远这两家越走越远的房企,在规模上的差距也越来越悬殊。过去2016年,华远地产销售签约额108亿,而华润置地销售金额达1080.4亿元,两者已经不可同日而语。

  1996年,华远地产先人一步登陆境外资本市场,另一国有企业绿地则在忙着进行股权改革。

  紧跟金地、万科的脚步,绿地也在1996年推出了自己的员工持股计划。这一年,绿地员工持股会正式成立。按照当时的股权设置方案,改制后,绿地最初的4家投资单位上海中星有限公司占股权的40.56%、上海市农业投资公司占24.33%、上海市联农股份有限公司占12.17%、上海市农口住宅建设办公室占4.06%、职工持股会占18.88%。

  此后,职工持股会的股权占比发生多轮变化,到2010年一度高达46%,后来随着国资出钱补配以及安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、上海国投、中国证券等社会资本入股,职工持股会持股数有所减少,但话语权却在不断增强。

  2015年8月18日,绿地借壳金丰投资登陆上交所,而当年这家市值超3000亿元,号称宇宙最大的房企,第一大股东便是绿地职工持股会——上海格林兰投资企业(有限合伙),持股比例28.79%。最新消息显示,截止2017年上半年,上海格林兰的股权比例微升至28.99%。

  根据绿地官方资料介绍,上海格林兰是为了吸收合并绿地职工持股会而设立的有限合伙企业,由绿地集团管理层43人出资10万元共同设立,法定代表人是张玉良。

  有数据显示,截至2014年6月,绿地职工持股会成员多达982人,这也就不难理解,当初上市的时候,为什么市场会流传“绿地上市实质上是内部人的一次狂欢”这样一种说法了。

  5. 梁希森、罗康瑞妙手回春

  1996年,北京著名烂尾项目——玫瑰园迎来了一位新主人,他的名字叫梁希森。

  这一年,据说只会写自己名字的梁希森在商场已经奋战多年,功成名就。希森集团的年产值达近四亿人民币,梁希森也已身家过亿,这放在90年代的中国绝对称得上是“巨富”。但梁希森并没有安于现状,他开始思考企业的下一步发展,并最终决定杀入房地产行业,第一站选在了最具潜力的北京,而玫瑰园是其开发的第一个地产项目。

  彼时的玫瑰园,一方面因为与明皇陵地脉相连而被视为北京难得的风水宝地,另一方面却因第一任主人刘常明的死因不明、第二任主人邓智仁的倾家荡产、第三任主人陆苍的无力回天而“恶名远扬”。

  初生牛犊不怕虎,刚刚进入房地产行业的梁希森偏偏就选择了这样一个不被市场看好的项目。在梁希森看来,玫瑰园知名度高、影响力大,如果成功,希森集团便可一战成名。

  命运又一次眷顾了这位曾经一度落魄到以讨饭为生的汉子。在成功解决玫瑰园的开发资金问题后,又恰逢北京不再审批别墅项目,玫瑰园成了北京当时最后的别墅群,加之2000年后房地产市场回暖,玫瑰园一下子奇货可居。

  凭借着玫瑰园,梁希森赚了整整17个亿,希森集团从此在地产界奠定了江湖地位,在2005年胡润富豪榜中,梁希森以20亿元的身家排名第66位,可谓名利双收。有人说是因为梁希森命硬,镇住了皇陵地脉上的这座凶宅,也有人说他虽然没文化,但极具商业头脑。

  这个世界永远不缺传奇故事,这一年,在上海滩,香港商人罗康瑞打了一场让他扬名立万的战役。1996年,受上海市政府邀请,罗康瑞接手了位于上海市中心体量达52公顷的太平桥地区旧改项目。

  当时的太平桥地区由成片的石库门建筑里弄构成,这片颇具欧式风格的建筑群既是上海海派文化的一部分,更是上海城市建筑的独特印记。时代的变迁,带来了建筑的破败,当时这些石库门建筑由于没有排水系统、卫生间的设计,已经适应不了新时代。

  拆旧建新是旧城改造的普遍思路,当时大部分都建议罗康瑞直接推倒重建,但看着这些烙印着历史足迹的旧建筑,罗康瑞不忍心拆,更舍不得拆。

  最后,顽固的罗康瑞力排众议,铁了心要开创一条“整旧如旧”的新路,他要求尽可能保留地区历史特色,同时又要不失现代化。为此,他还特意邀请了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和新加坡日建设计事务所为自己的改造计划提供咨询建议。

  “整旧如旧”让罗康瑞付出了比别人更昂贵的代价,据称,上海新天地改造成本高达每平米2500美金,比建新房子的成本都高出1.5倍,整个项目投资14亿人民币,相当于罗康瑞当年全部资产的一半。

  与梁希森的豪赌一样,罗康瑞最终大获全胜。为了让上海新天地达到最大的宣传效果,精明的罗康瑞为其选了一个特殊的竣工日期——2001年6月30日,因为7月1日便是中国建党80周年,时任国家领导人将到这里发表重要讲话。再之后的10月,上海召开AEPC会议,新天地又成为了普京、吴作栋等国际政要的消遣地。

    

  图片来源:网络

  回忆起当初这个决定,罗康瑞不无得意:“庆祝建党80周年,中央的高级领导都会到一大会址(中共一大会址就在新天地里面),不用宣传全国都会知道;APEC在上海开,各国总统元首会到上海来,有6000多名外国记者,不用宣传你也宣传了。”

  一时间,上海新天地声名鹊起。上海新天地的成功,让上海收获了一个世界级的新地标,让罗康瑞收获了“上海姑爷”的美誉,也让中国旧城改造收获了一个新思路。

  在上海尝到甜头之后,罗康瑞又继续将这种旧城改造模式向更多城市复制,先后打造了武汉天地、重庆天地、杭州西湖天地、大连天地、佛山岭南天地,影响力虽不如上海新天地,但都成为了当地有名的地标建筑。

  只不过,这种旧城改造模式并不是百利而无一害,由于拆迁难度大,加之选择自持商业,瑞房到后期面临着沉重的资金压力,一度停滞不前。最终,为加快企业资产周转率,罗康瑞选择“断臂求生”,2011年出售佛山岭南天地18地块49%股权,2014年放手西湖天地,2015年出让上海企业天地,2017年又转让重庆天地79.2%股权予万科……

  罗康瑞表示:“我是不会愿意看到公司停滞不前的,所以一定会有些改变,包括业务、策略等各方面都会有所改变的。”

  世界500强不是梦

  上世纪九十年代,随着中国经济发展和国力增强,一股压抑已久的民族自信心瞬间爆棚。

  在这种氛围下,1996年,一本《中国可以说不》书籍横空出世,这本书发表了对中国国际关系和国内时政的各种看法,成为中国民族意识觉醒的标志,吸引了全球100多家新闻媒体报道,是1996年最轰动欧美等西方国家的中国书。

  也就在这一年,新崛起的中国企业家突然发现,世界并不像想象中那么遥远,跻身全球500强不是梦。于是,自从知名企业家张瑞敏提出海尔要进入“世界500强”之后,中国从政府到企业,都掀起一股冲刺全球500强的热潮。

  与蓬勃向上的中国经济和企业家相比,1996年的房地产行业却在经历大低谷时期,数据显示,1995年底,全国商品房累计空置建筑面积已经达到5031万平方米,比1994年底增加了53%。到了1996年,全国商品房空置量进一步提升为5612万平方米。

  幸运的是,1996年,也是“九五”计划的开端之年,经济实现“软着陆”之后如何再度起飞成为了新的五年计划关键任务。而自诞生以来,房地产行业对于中国经济就具有举足轻重的影响。

  发展房地产行业,激活中国经济,成为管理层主导思路。因此,中央正式提出,把住宅建设培育成新的经济增长点和消费点。由此引发房地产行业新一轮重大转折,也翻开新篇章。

  虽然,房地产行业在1996年尤其低迷,但一个个涌现出来的强人、一间间创立的房企,无疑给悲观的市场带来了希望之光。

  也正是他们的坚毅,他们的无畏,让他们一路前行,回顾今天的中国房地产市场,这些在艰难时代诞生的房企,无一不成为行业中不可或缺的力量。

  这一切,在《地产30年》后续的篇章里,你将会看到,上世纪九十年代才刚刚诞生的企业,一个个成长为“世界500强”,他们的名字包括:碧桂园、恒大、万科、绿地、万达等房地产公司。

  二十年间,从无到有,从有到强,中国房地产企业以超乎寻常的速度在向前奔跑,成为中国经济、甚至世界经济罕 见的风景线。

  对于九十年代初生的房企来说,世界500强不是梦!

指导顾问:王合群

出品人:姚育宾

策划:马执文

作者: 姚育宾 黄银桥